觀點地產網 “艱難的2020年終于過去了。雖然疫情尚存，但牛年的春意已至，大自然的暖意喚醒著人們對新的一年種種的期待。”

《老胡文集》更新了。

今年2月初，建業地產在官網刊載了胡葆森的最新文章《擴大根據地服務大中原》，載滿了建業地產對過去的感慨與未來的憧憬。

過去一年，新冠疫情突如其來，房地產行業迅速進入“冰凍期”，開工、推盤、銷售的節奏一下被打亂。但也是這一年，建業新生活成功登陸香港資本市場、中原建業遞交招股書、建業地產的業績繼續穩步提升。

3月31日晚間，建業地產公布2020年的業績數據，這算是一份穩健的成績單。

報告期內，該公司實現收益為433.04億元，較2019年增加40.8%；核心業務毛利為人民幣73.21億元，較2019年增加約7.0%；毛利率為19.9%。

在疫情沖擊與地產調控的雙重影響下，建業地產的成績依舊實現了穩中有增，整體來看，尚屬穩健。不過，在業績增長之下，胡葆森顯然更看重企業的盈利能力、成本控制能力以及未來的發展潛力。

對于2021年，胡葆森提出要繼續鞏固過往成果，要走向大中原，服務大中原。

戰略鞏固期

2016年，建業地產的銷售剛剛突破200億元，而2019年，這家深耕河南的企業就跨入了千億的門檻，四年的復合增長率達到了71.23%。

最新的數據顯示，2020年，建業地產取得物業合同銷售建筑面積1459.71萬平方米，同比增加為1.8%；合同銷售總額1026.42億元，同比增加為1.5%。其中，重資產項目的銷售額為683.39億元；輕資產項目的銷售額為343.03億元，同比增加16.9%。

據觀點地產新媒體查閱，2018年至2020年，建業地產輕資產銷售額占比分別達到25.83%、29.02%、33.42%，呈現逐年拉升的態勢。

有熟悉建業地產的資本人士告訴觀點地產新媒體，在4月1日上午召開的業績投資者發布會當中提到，建業地產在輕資產方面的探索已經有五年時間了，輕資產主要還是為了滿足房地產市場格局的調整。在行業利潤下行的當下，很多中小型地產商在拿地之后，由于品牌美譽度不夠、操盤經驗不夠，就容易遇到開發、銷售方面的困難，而建業地產的輕資產業務主要是以代建為主，進行品牌輸出。

的確，依托輕資產，建業地產的業績迅速增長，但胡葆森坦言：“從200億的規模跨上了1000億的臺階，這對我們來講是非常值得高興的一件事情，但是40年的企業管理經驗告訴我，這種快速的增長實際上也是一個超常規增長速度。”

為了鞏固過往的成果，建業地產在2020年初就提到要把未來的2-3年稱為“戰略鞏固期”，鞏固過去三年快速成長的成果。

在“戰略鞏固期”當中，建業地產更看重的并非規模，而是要降低負債率、提高盈利能力、提高成本控制能力。因此，對于2021年的銷售目標方面，建業地產依舊選擇“以穩為主”。

投資者轉述稱，新上任的首席執行官王俊表示，2021年公司的合約銷售目標是1200億元，其中重資產是800億元，輕資產是400億元。“我們預計未來三年每年保持15%的增長，也希望到2023年的時候，河南省外的項目貢獻的合同銷售能占到總銷售額的30%左右。”

顯然，在規模競速方面，建業地產并非“焦慮型”選手，經過一段時間的沖刺，他選擇了維持一定的速度，并不斷查漏與補缺，以備后續的發展。

此外，經過一年的鞏固，建業地產在負債水平有所下降，盈利能力、成本控制能力等各方面亦有所提升。

負債水平方面，過去一年，建業地產的總有息負債313.04億元，同比下降0.6%；短期有息負債為152.58億元，而截至期末，該公司的現金結余為人民幣293.3億元，為短期負債的1.9倍。

截至期末，該公司的凈負債率為56.8%，較2019年末下降約7.4個百分點；非受限現金短債比為1.48，剔除預收款后的資產負債率約為85.5%，僅踩一條紅線。

融資方面，截至2020年12月31日，建業地產未提取的授信額度為226億元，期末融資成本為7.1%。

大中原戰略

2019年是建業地產全國化擴張元年，這一年主席兼執行董事胡葆森首度公開表示，建業地產以鄭州為原點，以300公里為半徑，以輕資產的模式不斷走出河南。

根據建業地產2020年度業績報告，該公司已通過輕資產模式將業務擴大至河北、山西、陜西、新疆及海南等省及自治區，全年跟蹤省外意向項目62個，目前重點跟蹤項目14個。

新的一年，建業地產將其外拓的半徑繼續拉長。

投資者轉述稱，胡葆森在會上表示，將企業戰略根據地的半徑從300公里延長至500公里，走出河南，走向大中原，服務大中原。

在他看來，建業地產自2004年就提出了“根植中原，造福百姓”的核心價值觀，如今提出服務大中原并非權宜之計，也不是心血來潮，而是累積了近20年的初心延續。

王俊也提到，建業地產為什么會走出河南？主要基于幾個標志性的事件，第一個是公司的總體銷售突破了千億，第二個是公司在河南省內104個縣、18個地級市實現了全覆蓋。

“我們要以戰略為原點，以能力為半徑，這時候我們的能力已經完全覆蓋了河南省，這個能力確實是有溢出的，所以我們就會想要走出河南”，王俊強調。

資料顯示，河南省地處中國的中部，東接安徽、山東，北接河北、山西，西連陜西，南臨湖北，總面積16.7萬平方千米。

按照胡葆森兩年前的設想，即管理半徑設置在300公里左右，實際上能夠完全覆蓋到河南最遠的縣市。如今其將半徑延長至500公里，該公司可覆蓋的城市將擴展至包括河南在內的八個省，共83個地級市，將近300個縣級市。

這就意味著，未來建業地產的市場規模、客群規模將在原本基礎上實現飛躍，從而為其后續的業績提升打下基礎。

土地是房企的生命線，在“大中原戰略”下，未來建業地產在拿地策略方面也將有所調整。

據悉，2020年，建業地產通過招拍掛和股權合作獲取土地約303萬平方米，新增儲備建筑面積約918萬平方米。截至2020年12月31日，建業地產擁有土地儲備建筑面積約5411萬平方米，其中權益建筑面積約4029萬平方米。

據上述投資者介紹，未來建業地產在拿地方面，首先還是要在河南省內保持競爭力，尤其在地級市場的拿地占比未來還是會比較高；其次，該公司也持續在大中原區域的城市進行落地。

但該公司管理層也提到，“走出河南對我們來說也是一個全新的開始，我覺得我們在剛開始階段必須要非常謹慎，要小心地調研我們進入的城市，充分地做好市場的研判，擇機進入。”

此外，在土儲的類型方面，建業地產68.5%的土地儲備為住宅地塊，8.2%為商業用地，而用于酒店或其他類型的地塊分別為0.2%和23.1%。

建業地產管理層明確，未來三年在不動產的投資，包括主題公園、商場、酒店等等，會比較謹慎，會嚴控這方面的投資。

【觀點地產網報道】

http://www.guandian.cn/article/20210401/259125.html