10月19日，在寬大的辦公室里，胡葆森董事長接待了來訪的《大河財富》的記者萬軍偉。聞悉建業成功在國際資本市場發行企業債券3億美元，一向對企業有著敏感觸覺的優秀記者萬軍偉，認為建業四年來的融資歷程可作為河南中小民營企業教科書式的融資范本，于是便有了這次采訪。

      當天，胡葆森董事長的身體有些不適，他只能站著與萬軍偉進行交談。“四年來共為河南市場融資8億美金，這8億美元，究竟是怎么拿來的？”這個命題，使得談話雙方都非常有興趣。想到能為河南的中小企業提供可資借鑒的融資模式，胡葆森董事長將這四年的辛勤耕耘之路及心路歷程，一一向萬軍偉道來。

      隨后，萬軍偉與集團副總裁胡冰就此次企業發債的細節進行了詳細的溝通。

     11月9日，《大河財富》09版刊出了《解讀建業“融資密碼”》，引起了省內民營企業界的巨大反響。

     將此文章登載于此，與全體建業人共同分享。

      在融資征程上，建業又邁出了關鍵一步。

      2010年10月，建業地產股份有限公司（832.HK）成功發行3億美元5年期固定收益債券，票息年率12.25%，發行反應熱烈，獲6倍超額認購。

      這一結果，連創兩項紀錄——中國同類評級房地產企業發債額度最大，同類評級票息最低，再次震動資本市場。這一結果，恰逢國內“限貸令”和“限購令”出臺、樓市未來預期更加撲朔迷離之際，令人意外。

      但在建業地產董事局主席胡葆森看來，這并不意外。“這驗證了建業戰略的價值所在，更顯現了一個企業責任與誠信的本質。”10月下旬的一天，剛剛回國的胡葆森略顯疲憊，但自信異常，“兩年來，盡管地產形勢震蕩波動，但我們上市時對資本市場的承諾全部兌現。”

      從2006年引入凱德置地開始，建業在資本市場上的大踏步融資，已經走過四載。借助多元化的融資渠道，四年以來，無論從資產規模還是實力水平，建業均完成了飛速的跨越，更贏得了資本市場的尊重和信賴。

      接連成功融資背后，“建業密碼”何在？

      3億美元發債：連創兩項紀錄

      建業此次發債，恰逢國務院地產調控新國五條出臺之際，可謂意外叢生，懸念重重。

      作為一次大規模的融資，建業在今年8月前便已著手了相應準備工作，以接受相關機構的評級調查。8月底，國際評級機構標準普爾（S&P）、穆迪（Moody）展開了對建業的進場調查。他們不僅要看建業的財務報表，更主要的是對建業的省域化戰略進行實地調查，做出獨立客觀的評價。
      兩家評級機構分別調查了建業的幾個地市項目。在此基礎上，每個機構均用一天的時間，和高管團隊進行了認真的面對面溝通，并就他們所感興趣的問題發問。建業的成績顯然令人十分滿意。在完成上述翔實的調查工作后，這兩家評級機構對建業的企業級別和發債級別進行了認真而客觀的評級。

      但是，就在所有準備工作完成，建業即將于10月8日開始路演之時，9月底，一場出人意料的房地產強勢調控——新國五條出臺。其來勢之猛，令人始料不及。“限貸令”和“限購令”的出世，令國內宏觀調控形勢嚴峻，樓市未來預期更加撲朔迷離。

       這令建業人隱隱約約感到擔心，而且，馬上就是“十一”黃金周了，一旦黃金周銷售業績欠佳，如果在路演時投資者隨口問起建業的黃金周銷售情況，情況難免尷尬。

      發債前夕的這一變局，使得建業精心籌備的發債一時充滿懸念。但是，緊接著的消息，則完全打消了所有人的擔心。

      第一個消息來自消費者對建業的支持。在黃金周期間，建業成交套數比去年同期增加了71.8%。短短7天，簽訂購房合同者146套，正式認購123套，兩者共計269套。在地產新政下觀望氛圍濃厚的黃金周，消費者的表現詮釋了“物有所值”的含義。

      而緊接著的又一個消息，則使得這次發債提前畫上圓滿句號。

      10月8日，正式路演如期開始。此次發債的建業全球路演團隊自我國香港開始，擬經新加坡、倫敦、紐約、波士頓，于10月15日完成發行定價。但是，在宏觀調控的非常形勢下，投資者對建業地產卻異常看好，認購非常踴躍。

      最終，路演團隊臨時取消了波士頓的行程，于10月13日提前一天定價，原定發行規模2億至3億美元，最終以3億美元高位確定發行規模；原定定價利率區間為12.25%至12.75%，最終以12.25%低位完成定價。同時，此次發行也創下中國同類評級房地產企業發行最大訂單和最低票息兩項紀錄，顯示了資本市場對建業的極大信任。

      公開信息顯示，此次債券發行過程中，眾多國際知名投資基金紛紛認購，亞洲投資者占58%，歐洲投資者占29%，美國投資者占13%。其中，77%的投資人為基金投資者，保險公司占10%，銀行占7%，私人銀行和其他投資者占6%。

      對于剛剛融得的3億美元，胡葆森坦言主要將用于拿地。建業地產的公告，也印證了這一說法。建業地產表示，票據所得款項凈額為2.905億美元，計劃將其中2.5億美元用于新物業項目，3500萬美元則用于償還現有債務，其余用于一般企業用途。而用于新物業項目的2.5億美元將注入建業住宅集團（中國）有限公司，并成為其資本金，其中大部分將用于鄭州等重點市場的土地購置，增加土地儲備。

      四載融資路：建業財技發力

      若以建業引入凱德置地作戰略投資者為起點，縱觀四年來建業的融資歷程，類似的大手筆比比皆是。

      2006年10月，凱德置地宣布斥資約6.01億元，入股建業地產29.75％，其后的2007年8月，凱德再次動用5.18億元增持6.39％，使自己的總持股比例升至36.14％，成為建業第二大股東，對于建業的成功上市起到了重要作用。

      2008年6月，建業在香港成功上市，開啟了中西部地區地產企業香港上市的“破冰之旅”，并成功募集12.65億港元資金。

      2008年11月到2009年5月份，這個貨幣政策最寬松的時期，建業獲得了超過10個億人民幣的商業銀行貸款。

      2009年8月，建業地產發布公告稱，向私募股權基金方源資本（Fountain Vest）為首的投資團隊定向發行總價7.65億港元附認股權證的可轉債。

       時隔一年之后，建業再次從資本市場上通過發債斬獲3億美元。

      當前房地產市場的客觀形勢：土地供應方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產基金的強力進入等，都沖擊并改變著固有的房地產開發模式。一些主流房地產商將融資環節提升到了前所未有的高度，現有的金融運作展示了一種行業趨勢：房地產商正面臨角色轉換，即由開發商向投資商、運營管理商轉變。

       而建業的這一角色易位，早已完成。“就建業的融資渠道而言，多元化的特征非常明顯。”建業住宅集團副總裁、財務管理中心總經理胡冰告訴記者，“在境外資本市場，我們以股權和發債融資為主，在國內，以銀行貸款為主，除此之外，信托、期權、合資開發等多種渠道基本都用到了。”

       縱觀四年融資路，胡冰認為，建業這幾年在資本市場上的融資可謂環環相扣，互為貫通，一次比一次輕松。

       凱德置地注資后，由于品牌效應，迅速使建業在資本市場上擁有了良好的形象。“新加坡人做事非常嚴謹，而且凱德置地又是亞太區最大的房地產開發企業，不僅助力建業上市，而且幾年來從未減持套現股份，顯示了凱德置地對建業的高度認可和信賴。這無疑會引起一種效仿。甚至有投資者聽說有凱德置地注資，連盡職調查的程序都免了，跟風而至。”一位業內人士透露。

       而登陸資本市場，則是建業發行可轉換債的基礎。可轉換債的發行經歷，則令建業學到了很多具體操作“財技”，直接為本次發行固定收益債奠定了基礎。

     “盡管這次固定收益債數額不低，但實際上建業投入的人力精力并不太多，不足三個月時間即完成了全部發債工作。”胡冰說，“從IPO初期忐忑的兩倍認購，到如今輕松的6倍認購，建業融資之路越來越暢通。”

       在境外資本市場的融資，直接注入建業住宅集團作為資本金，則有效降低了企業負債率，大大提高了建業在國內的融資能力。

       在胡冰看來，在境外資本市場的一次次融資經歷，對建業運營管理的最大提升，在于對計劃的精準把控，而這，也直接促使了戰略的穩定和持續性。“每次融資，都需要告訴投資者在未來幾年怎么花這筆錢，在既定的時間，要盡可能不出現偏差。這就需要精準的計劃性。之前建業在這方面有一定偏差，但近年來，有相關制度和固化的流程做支撐，以及相應的整套權責體系，建業計劃的精準性大大提高。而這，反過來為再次融資提供了便利。”

       源源不斷的資金活水，令建業以迅雷不及掩耳之勢，完成了足夠的土地儲備，也使得這家河南地產的龍頭企業，一次次完成了規模和資本的快速積累，利潤更是數倍增加。

       尤其是從2008年下半年開始，洛陽、周口、商丘、漯河、鶴壁、安陽、濟源、鄭州、駐馬店等地，均出現了建業迅猛拿地的身影，或取得地產公司控制權，或聯合開發，或獨自摘地，粗略統計結果表明，在2008年下半年及2009年一年的時間，建業增加了1000萬平方米的土地庫存。

       建業頻繁拿地不僅說明其省域化戰略正加速向縱深推進，更說明打通資本通道后，其資金運轉更加良性，由此夯實了新一輪發展的堅實基礎。

       可持續發展：遠見與戰略的價值

       公開信息顯示，短短四年間，建業從國際資本市場拿回8億美元。近年來，國際金融環境欠佳，融資能力往往成為民營企業尤其是中小型民營企業發展乃至存亡的關鍵。放眼河南，招商引資的成果固然可喜，而如建業這般立足本土又融通海外資本市場的企業也的確是不可多得的“融資榜樣”。而建業的接連融資成功，憑借的不僅僅是一時的“財技”，亦非簡單四載資本市場上成功經驗的復制累加，最為根本者，是一個企業更長久的本質所系。

       關于建業的融資密碼，胡葆森更愿意歸于“最關鍵在于企業本質上，我們愿意做一個好人。”

       胡葆森董事長口中的企業本質，以及做一個好人的樸素含義，若從狹義理解，在于以誠信充分贏得別人的信賴與認可；若從廣義闡釋，則為擁有可持續發展的遠見和戰略。而這，也成為建業屢屢融資成功的最重要武器。

       以建業的融資主渠道境外資本市場為例，2009年，建業擬發行7.65億港元可轉換債。當消息傳出后，方源資本主動找到建業，令人意外地表示將獨力買下這部分債券。這家私募股權基金在對建業做盡職調查時，甚至財務數據都沒看，僅僅從風險上進行了把控。

    “他們在我們上市前就跟蹤了解過，經過了一年的觀察期后，認為建業質地不錯，具備很好的投資價值，而且建業在資本市場上的誠信也給他們留下了深刻印象。他們甚至認為建業的房子賣得太便宜。”胡冰表示，“資本市場其實也很小，一個好的口碑非常重要。”

        一個引人注目的細節是，2008年，金融危機的沖擊下，剛剛完成上市的建業市場形勢不佳，盡管股票表現并不十分搶眼，但依然遵守承諾給予投資者稅后利潤30%分配和分紅。而且2008年和2009年連續兩年做到了分紅。

       事實上，廣義的可持續戰略，是建業贏得資本市場認可和尊重的真正原因。

     “我們是在資本市場挖了一個渠，但這個渠，建業挖了18年才通，而且活水越流越多。”胡葆森告訴記者。

      “因為借給你錢、買你股份的人，都不是短期行為。他們不僅沒見過你，甚至連河南都沒聽說過，但是憑什么相信你？只有你未來的可持續發展能力。”

       在胡葆森董事長看來，一個企業的可持續發展能力，源于麥肯錫所稱的“7S”，即結構、制度、風格、員工、技能、戰略、共同的價值觀等七個基本面——這也是一個企業最終比拼的東西。

       一言以蔽之，建業融資之功，更在“詩外”。從上個世紀90年代的“十年還本”千金一諾鑄就誠信，到如今贏得國際資本市場上的尊重和信賴；從大規模拿地儲備彈藥，到琢玉行動提升品質；從向農民學習過冬的智慧，到胡氏經營哲學的風行；從省域化戰略的初步探路，到十多年堅守為建業贏得尊重……從多個方面，建業的“詩外功夫”，可謂趨近完美。

       接連融資成功，不僅為建業未來發展奠定了堅實保障，更驗證了一個地產企業的至真品質與穩健本性。

     （萬軍偉，《大河報?大河財富》記者）