近日，《英才》雜志記者對話老胡，文章《利潤暴增　胡葆森區域大佬的偏執擴張》一經刊發，即引發新一輪的網絡關注，新浪、財富人物等網站競先轉載。全文如下：

　　胡葆森把20世紀90年代中期稱為“最冷的冬天”。10年后二次面對行業低谷，他顯得從容了許多。

　　沃頓商學院校友論壇的午宴上，胡葆森落座的1號桌正對著主席臺，一群地產大腕們交談正歡。

　　午餐開始得晚，約好的采訪時間已經到了，頭道菜卻剛上。就在《英才》記者以為采訪要被推遲時，短信傳來，建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森已如約等候。

　　當《英才》記者提及今年建業出色的年報成績——銷售額和利潤分別增長77%和296%時，胡葆森不僅沒有大談經驗，語氣里甚至帶了一點不好意思：“這不能說明什么。我們的基數小，所以增長比較快。我們還是資本市場的小學生。”

　　要知道，同在香港上市的富力、SOHO、綠城、合生創展、碧桂園，去年的利潤增長全部為負數。

　　事實上，被胡稱作“小學生”的建業地產已經17歲了，它的歷史幾乎和中國房地產行業的歷史一樣長。但在胡葆森眼中，只有十幾年歷史的中國房地產行業還遠未成熟：“M B A教材不會研究歷史不足20年的企業。沒有20年歷史、沒有經歷過至少兩個行業周期，你是沒有資格談什么經驗的。”

　　建業至少已經經歷過一個完整的行業周期了。

　　胡葆森把20世紀90年代中期稱為“最冷的冬天”。那時候，建業剛剛成立，第一個項目還沒有盈利，就遇上長時間的宏觀調控。焦灼中熬過那個“冬天”，10年后二次面對行業低谷，胡葆森顯得從容了許多。

　　一方面，建業已經在2008年6月上市，給自己成功披上了一件保暖衣；另一方面，與上一個“冬天”相比，2008年的行業低谷短暫得簡直稱不上“冬天”。而今年春天，地產市場從冰點到沸點的瞬間轉換，速度又快得詭異。

　　有觀點認為，這是因為中國的地產商們變得越來越聰明了——當市場蕭條跡象乍現，他們就主動跳出來唱空，從“拐點論”到“百日大限論”，無非希望引起政府重視。就像聰明的孩子，父母責罰的手剛剛舉起，他們就大聲呼痛，以博得父母較輕的懲戒。

　　“這跟中國社會的特點有關”，胡葆森這樣對《英才》記者評價：“在中國，當一個經濟問題不是熱點問題時，政府不會管它，任由它自由發展；但是，一旦這個經濟問題成為民眾長期討論的熱點、成了社會問題，政府就會采取措施。房地產市場就是這樣。所以，中國房地產市場的走勢不能單純從經濟學角度判斷，這個市場是政策市。”

　　做對了三件事

　　作為地產企業，如果不能跟資本市場完美對接，未來的命運一定是被邊緣化。

　　在這個無法以經濟學常理來推測的市場中，胡葆森認為自己做對了三件事：與凱德合作，上市，謹慎買地。

　　今年54歲的胡葆森，從念中學、下鄉插隊、讀大學到工作，沒有離開過河南。

　　1982年被派往香港工作時，這個河南人穿著最土氣的衣服、吃著最便宜的工作餐，卻能說一口流利的英語——他在鄭州大學念的是英語專業。

　　到香港的第十個年頭，攢了幾萬元錢的胡葆森決定下海。他選中的生意是炒樓花。幾萬元當然不夠，胡葆森“向朋友借了幾十萬，一年之后，就賺回了1000多萬。”說起來很輕松，但可以想見，一個僅有數萬元存款的人，卻能借來幾十萬，其人緣和信譽，可見一斑。

　　這一點在建業上市時再一次被證明。建業上市沒有趕上地產業最好的時光，但它的陣勢卻稱得上輝煌。在香港公開招股時，柳傳志、潘石屹、王石、李思廉、任志強、馮侖、方風雷等商界風云人物悉數到場，被媒體戲稱為“八星助陣”。其中不少人還以個人名義認購了上千萬美元的建業股票。

　　1992年，胡葆森創立了建業房地產開發有限公司。這是一個艱難的選擇。有人說，河南是塊投資的“鹽堿地”，但在鹽堿地里長大的胡葆森說：“正因為喝不慣鹽堿水的人都不來，才給了喝慣這種水的我一個機會。”

　　成立最初，建業是與建行合資的。1994年，國家要求金融機構退出實業經營，胡葆森只好買下建行所持的建業股份，百分之百持有。這樣的股權結構并不是他想要的。胡葆森一直認為，作為地產企業，如果不能跟資本市場完美對接，未來的命運一定是被邊緣化。而一家百分之百私人持股的公司，顯然很難上市。

　　據說，在華潤收購萬科股份后，胡葆森曾羨慕地跟王石說：“如果華潤愿意買建業，我愿意出售50%的股權。”

　　2006年，胡葆森終于找到了一個“最合適的投資者”。在他的好友、高盛高華證券董事長方風雷的引薦下，胡葆森與新加坡嘉德置地總裁廖文良很快談妥，由嘉德的中國區子公司凱德置地以戰略投資者身份進入建業，取得29.75%的股權，作價6.01億元人民幣。整個交易只用了45天就完成了。

　　引入凱德置地無疑是胡葆森為建業上市準備的一個重要砝碼。不過，在胡看來，凱德給建業帶來的還有很多“綜合性收益”：“凱德和建業的風格都是穩健型的，在這一點上我們很一致。在房地產行業開發的品種、產品形態上，凱德又正好和我們形成互補。”

　　堅持在2008年上市，也是一個需要勇氣的決定。由于全球金融危機和房地產行業的低迷，建業此次的融資數目比計劃縮水了1億多美元。不過，胡葆森表示“抉千斤之貨者，不計缽兩之爭”。

　　上市之后，建業一口氣在河南的二、三線城市拿下5塊地——“剛上市、有錢”固然是一個原因，但另一個更重要的原因是，在行情低迷時拿地，成本肯定是最低的。此前，在地價偏高的2006年底到2008年6月，建業沒有拿過一塊地。

　　對中國房地產市場的發展，胡葆森的態度是：“長期樂觀、短期謹慎。”

　　長期來看，中國宏觀經濟的基本面還是好的，城市化也是一個長期的過程。20年以后，中國的城市化可能還不到70%。“全國平均住宅產業化率要達到60%以上，20年恐怕都不行，更何況還有縣城和鄉鎮呢。大勢誰也不可逆，誰也不能阻攔中國的城市化進程”；但短期要謹慎，“寧肯拿回來的錢在賬上趴著，也不要一下子花完。”

　　這一點，有案例可以對照。同處河南的鑫苑地產，比建業早半年上市，上市后立刻開始在全國范圍快速、高價拿地。據業內人士介紹，鑫苑上市籌到的資金幾乎全部花在買地上，而到了2008年底的行業低谷，它手中的土地價格幾乎跌去一半。胡葆森掛在嘴邊的一句話是：“冬天買地、夏天賣房。”道理很簡單，但要在冬天里有錢買地，就不那么容易做到了。

　　后天很美好，但活過明天更重要。

　　做深做透的風險

　　他提出“深耕河南”、“造福中原人民”的時候，不少人覺得這只是一個政治噱頭。

　　馮侖曾說：“全國化房企學萬科，區域化房企學建業。”

　　胡葆森是“省域化”概念的最早提出者，他提出“深耕河南”、“造福中原人民”的時候，不少人覺得這只是一個政治噱頭。但胡葆森認為，省域化戰略其實首先保證的是經濟利益：“全國到處跑的企業，可能比我多賺幾個億，但在區域影響力上，肯定不如我。他們的目標客戶群不穩定，對某個城市發展的影響力也小。跟這樣的企業相比，用不了10年，大家就會發現，我們更能夠實現社會效益和經濟效益的雙重成果。”

　　按照建業的內部規劃，胡葆森心中的“河南”，不只是地理概念上的河南。以鄭州為圓心，半徑數百公里的區域，都在建業的戰略地圖中。目前建業地產的活動范圍在半徑300公里的圓內，按照計劃，5年之后，這個圓的半徑將擴大到350公里；10年之后，400公里。那時候，這個圓實際上已經把濟南、太原、西安等城市都包括了進來，常住人口約3億。“3億人的市場還不足以培養一個大型房地產企業嗎？”

　　然而，在一些業內人士看來，建業的這個“圓”畫得未免有點過于理想化了。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對《英才》記者說：“鄭州是河南的省會，所以建業立足鄭州、向河南其他城市擴張，沒有問題。但要以鄭州為圓心、向別的省擴展，很可能會遇到瓶頸，因為在全國來看，鄭州的號召力并不強。濟南、太原的老百姓憑什么要相信一家河南來的房產商呢？”

　　除了10年后可能遇到的瓶頸外，還有一個現實問題擺在胡葆森面前：如果那些全國性的地產大佬們也來河南呢？根據萬科2009年5月的銷售簡報，其新增加的8個項目，只有一個在一線城市，其余全部在二、三線城市。而綠地、綠城已經在鄭州開發了不少項目。

　　不過，胡葆森對此卻并不在意：“如果萬科來河南，這里的市場可能只是它的百分之一；但河南卻是建業的百分之百。”言下之意，大家重點不同，發力的程度也不會一樣。2008年，建業在河南房地產市場的占有率為5.1%。

　　而且，在胡葆森看來，全國大佬們要來河南，攔是攔不住的：“中國的主流地產商是在2003年‘8.31’大限之后形成的。由于土地成本的上升，一線城市的開發商會向二線城市轉移，二線的向三線轉移……這一輪調整要歷經10年，大概到2012年左右結束。最后留在一線城市的開發商將都是有外資背景的——在這個行業，一切都是資本在主導、推動。”

　　《2009年上半年中國房地產企業銷售排行榜》印證了這種判斷：二線城市銷售額的冠、亞軍，是兩家大型全國化房企：萬科和中海；而三、四線城市銷售榜的前三甲，則是起步于廣州、杭州這樣一、二線城市的地產商：碧桂園、綠城和雅樂居。

　　有觀點認為，未來將有兩種地產企業活得最好：一種是大而強的，像萬科、中海、華潤置業。第二種是精而專的。他們或者專精于某一種產品，比如萬達專做商業地產；或者專精于某一種形態，比如工業地產、旅游地產；或者專精于某一個區域。

　　顯然，胡葆森要做的就是“專精于某一個區域”：“我們專注于一個區域，這個區域不斷在放大，但這種放大必須是一個水到渠成的過程，在當地市場達到飽和的時候，讓它自然地外延。”

　　不過，專注于某一個區域，雖然容易“做深做透”，風險相對也更集中。這個道理很簡單，就是經濟學中的“不要把雞蛋放在一個籃子里”，而且“區域地產畢竟不是主流，雖然他們短時期內可以在某一個區域里擁有最高的市場占有率、最好的品牌號召力，但很難進一步做大。如果不跨出區域、做全國布局，未來肯定會遇到發展的天花板。”楊紅旭這樣評價。

“最累”的地產商

　　他坦言自己活得“并不瀟灑”。他與王石、馮侖一起，并稱“地產三君子”。

　　“中國的地產商是最累的，因為行業配套程度低。在美國，地產商不需要到處找錢，只要有好項目，馬上就會有錢來找你。而中國不一樣，我們得自己去找錢、去找能配合的建筑商，還得隨時防范政策風險。”

　　基于這種認識，胡葆森曾給斯坦福投資基金的亞洲區總經理張震分析：中國現在5萬家房地產開發企業，最后能進入投資視野的不會超過100家，而你肯拿錢投資的不會超過10家。“不能獲得資本通道，大多數地產企業只能在邊緣掙扎，隨時可能倒閉。”

　　正因為這種生死考驗，中國的房地產商可能會使用比別人更多的手段與招數。于是，有人調侃說，房地產這個行業里沒有好人，即使是好人，看上去也像壞人。

　　面對這種觀點，胡葆森替地產商們打抱不平：“開發商是有一些問題，但要客觀地來看。”

　　王石在建業上市后曾表示，“此次建業成功上市，不僅僅是建業本身的影響力，也是建業創始人胡葆森先生個人魅力得到社會認可的結果”。

　　胡葆森是一個憂患意識很強的人，他坦言自己活得“并不瀟灑”。這個“不瀟灑”的人與王石、馮侖一起，并稱“地產三君子”。他為全體地產商的命運擔憂。

　　6年前，胡葆森曾參觀順馳，并與孫宏斌聊了一整天。那時候，順馳已經有走出天津、向全國擴張的想法了，胡隱隱覺得，順馳面前有潛伏著的風險。但沒想到，危機來得這樣快。盡管很累，胡葆森卻沒打算借助政府的力量。他說，自己可能是跟當地政府吃飯最少的企業家。

　　在建業成立10周年的晚宴上，胡葆森介紹來賓，第一個介紹的是10年前就已下臺的一位老處長——那是當年鼓勵他下海的人，接下來是朋友，然后是自己的母親，最后才介紹在任的市長、書記。這個細節讓馮侖印象特別深刻，他對“老胡”的評價是：待人很寬，做人很厚，立意很高。

　　朋友口中的“老胡”是個念舊的人。他的手機是幾年前的款式、黑白屏的；反反復復讀的書是20年前版本的《菜根譚》。據說，從創業以來，“老胡”從來沒有開除過一個員工。
這樣的“老胡”，不愿輕易評價自己的企業：“評價建業，還要再等3年。等我們20周年的時候吧。”

“沒感到太大的沖擊”

　　是不是真正復蘇了？三季度的數字非常重要。

　　《英才》：最近兩三個月，房地產行業以匪夷所思的速度重新“火”了起來。你怎么看？

　　胡葆森：中國經濟深層次的矛盾沒有解決：第一是增長方式的問題；第二是產業結構的問題。這兩個問題是30年中積累下來的，不可能在短時間內得到解決。既然這些問題沒解決，房地產的表現就不是建立在改善后的宏觀經濟的基礎上取得的健康的、良性的增長。

　　現在只能說是信心的恢復——觀望的人又開始買房了，投資客也進來了。所謂的復蘇就是在這種局面下造成的。至于是不是真正復蘇了？三季度的數字非常重要。

　　《英才》：建業2007年和2008年上半年都沒有大筆投資，直到2008年下半年才重新開始投資。你的判斷依據是什么？

　　胡葆森：任何行業都有自己的周期，房地產的周期可能是5年一次或者七八年一次。要是在最高的時候買地、最低的時候賣房，點就踩錯了。要反過來，應該盡量做到在去年那種形勢下多買一點地，明年或后年好的時候再賣房。

　　《英才》：看去年的年報，所有在香港上市的內地房地產企業中，建業的業績是最好的。

　　胡葆森：只能說是增長情況最好的。因為我們2007年的基數小，所以2008年的增長率很高。對于企業來說，某一年的增長率很高，并不能說明什么問題，關鍵在于能不能保持穩定增長。

　　《英才》：那么，如何才能保持長期穩定增長呢？

　　胡葆森：現在，我們的目標市場是18個地級城市。但有些城市已經沒有土地了，那現在要做的，就是在市場空白的城市趕緊補充土地，否則團隊和市場就沒有產品可做了。建業跟其他企業不太一樣。我們的戰略聚焦于在一個區域內，這個區域恰好是房地產發展比較平穩的區域，沒有大起大落，所以我們的經營一直處在比較平穩的狀態。去年最差的時候也沒有停止投資，前年最好的時候也沒有瘋狂擴張。

　　《英才》：在房價飛速上漲的過程中，對開發商來說，建房成本中各部分的比例有沒有發生變化？

　　胡葆森：沒有太大變化，50%-60%的錢還是落入了政府的口袋。這不光包括土地成本、開發商和買房者交的稅，就說建筑用的鋼材，在進入工地前，政府就已經掙了一筆——鋼廠的稅收。

　　《英才》：目前很多一線城市出現了商業地產和住宅地產價格倒掛的現象，你對未來幾年中商業地產的發展有什么樣的判斷？

　　胡葆森：現在，商業地產的模式一般是持有而非銷售，持有的話，一般前3年是不賺錢的，要“養”，3年之后才開始賺錢。但現在主要的資金渠道——銀行貸款，大都是一年、兩年期的，還沒等賺錢呢，就已經被催著還款了。

　　國內支撐商業地產的金融工具太少了。房地產信托剛剛開始，房地產基金主要還是以外資為主、人民幣的房地產基金很少，產業基金也才剛開了個口子，再加上公司債和企業借款，這些配套發展起來了，商業地產才有可能真正發展起來。

　　《英才》：據說你當年在香港炒樓花時，借了朋友幾十萬塊錢，當時為什么敢冒這么大的風險？

　　胡葆森：那也算是逼上梁山吧，沒辦法。那時候香港有3000家中資企業，做貿易根本賺不到錢。那時剛好趕上香港樓市的一個高潮期，我就借了幾十萬，買了兩套房，后來一看，房價升得很厲害，就又去借，前后大概一共借了一兩百萬，買過十來套房子。因為是1比9的杠桿，拿100萬可以買1000萬的房子，所以，房價一漲，賺得很快，兩三年就賺了兩三千萬。

　　《英才》：你是一個風險偏好型的人嗎？

　　胡葆森：其實那時候是沒有風險的。因為房價在一段時期內會一直上漲。一個浪頭過去，至少有兩三年時間。我肯定會在這兩三年內把房子都賣掉，不會等它跌下來再去賣。當然，這種機會不是經常有的。在我記憶中，從1991年到現在，除了我趕上的那一波，還有就是1996年左右出現過一次，比較短暫，大概只有一年時間。然后就是2007年了。

　　《英才》：建業成立17年來，經歷過的最冷的冬天在什么時候？

　　胡葆森：1993年下半年到1997年底的那一輪調整。那一次調整的時間比較長，地產行業的規模也小，市場剛剛開始發育，而且當時建業剛剛成立，耐寒的能力不強。你看我頭發都白了，就是在那個時期熬的。這次的冬天(2008年)雖然也很冷，但我們上市了，剛拿了不少錢，耐寒能力提高了，所以沒感到太大的沖擊。