當你老了，頭白了，睡意昏沉，
爐火旁打盹，請取下這部詩歌，
慢慢讀，回想你過去眼神的柔和，
回想它們昔日濃重的陰影；

多少人愛你青春歡暢的時辰，
愛慕你的美麗，假意或真心，
只有一個人愛你那朝圣者的靈魂，
愛你衰老了的臉上痛苦的皺紋；

垂下頭來，在紅光閃耀的爐子旁，
凄然地輕輕訴說那愛情的消逝，
在頭頂的山上它緩緩踱著步子，
在一群星星中間隱藏著臉龐。

袁可嘉 譯

中國將走以內需為主的結構調整道路，我覺得這是“十二五”規劃的主題。
    ——中共十七屆五中全會10月18日閉幕。按照慣例，會后就《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》向有關部門征求意見。國家發改委中國宏觀經濟學會秘書長王建表示，全球經濟在兩三年內都不可能走出衰退，在這個過程中，如果中國不能轉向開發內需的話，將喪失經濟增長動力。

“限購令”猶如糧票。
    ——隨著廣州宣布限制每戶家庭購買一套房后，已有北京、上海、廈門等13大城市出臺住宅限購令。限購令如同計劃經濟年代的票證。當年，國內各式物資十分緊缺，為公平分配各種短缺物資，政府推出了各種票證，諸如糧票、糖票等。同樣，住房限購令也是一種配額管制，由于信息與激勵方面的原因，政府往往無法準確預測人們的住房需求。計劃經濟時代物品票證經驗與邏輯告訴我們，票證作用于供求雙方的同時，會導致物品奇缺，質量低下，同樣，限購令作用于住房供求雙方的結局，也將很可能導致住房緊缺、質量下降、價格高昂的不良結局。

如果只“破”不“立”，只“堵”不“疏”，那么，中國經濟的市場活力就會在盲目的“結構調整”中逐漸消失。
    ——復旦大學經濟學院副院長孫立堅認為，中國當下的結構調整要兼顧經濟活力，不能忽視自由貿易和節能減排的理念“共同并舉”的重要性，以及結構調整和“新的增長點”相輔相成的關系建立。

須忍受更高物價是站著說話不腰疼。
    ——10月13日，發改委專家稱，中國須忍受更高的物價上漲率，現在加息難以控制通脹，且會對經濟產生負面影響。該不該加息，何時加息，如何加息，這是決策者考慮的問題。但是物價不同，物價與老百姓的生活密切相關，物價的任何變化，都會對老百姓的生活產生影響。一個值得注意的現象是，在居民收入占國民收入的比重逐年下降的情況下，生活必需品價格、教育和看病成本等卻在不斷上升，在這樣的情況下，讓百姓提高對物價上漲的忍受度，即使經濟增長保住了，百姓也不會對政府產生信任感。

我們如把錢拿出來捐給一個并不透明、非常弱小、效率很低，甚至還有可能出現腐敗的機構的話，那么社會效益還可能還不如做企業給社會的貢獻大。
    ——中國陽光文化基金會主席、“巴比”慈善晚宴主持人楊瀾認為，中國民間資本的積累僅有改革開放這30年的時間，目前很多企業處于高速發展期，它們如果在高效運作，能夠提供好的產品和服務，其實應該讓一部分資本留在這樣的企業當中，使它能夠發揮更大的社會效益。

我想，起碼有100萬人夢想擁有我這樣的生活。我只需要保持平靜就好，用一顆平靜的心去對待。
    ——無論是身在中國，還是遠赴美國，姚明都是人們關注的焦點，不過姚明表示，他正在學習如何掌控他身上所背負的壓力。

歷經三十年，中國企業仍然處于野蠻生長年代，蒙伊之戰就是野蠻生長時代的標志事件。
    ——在“蒙伊之戰”中，我們看到乳業巨頭們一次次自毀信用長城的行為，三聚氰胺事件使中國食品行業在國際上遭受整體質疑，而此次網絡攻擊戰則向公眾亮出了某些從業者黑漆漆的道德底色。可怕的不僅是中國食品、中國產品、中國企業信譽受損，甚至政府與法律的公信力也被拉下泥潭。權貴、暴富、權力等的結合，釀造了中國市場極限戰的苦酒，一再讓扎根于傳統商道文化中的信義與公序良俗受到刻骨侵害。

強制的背后是懦弱。
    ——鄭淵潔在他的博客中表示地球上最差的理念是“你必須聽我的”。我們的學校花十幾年時間將“你必須聽我的”灌輸給學生。這般長大的孩子，再這般影響后代。有本事的，讓很多人必須聽他的。沒本事的，讓孩子必須聽他的。再沒本事的，就讓寵物必須聽他的。真正有本事的人不會強制別人必須聽他的。因為最強的是民主。

（欄目主持：何佳穎）

    中國自1999年以來就已進入了老年型國家。目前我國60歲以上老年人口已達1.6億，據統計，到21世紀中葉老年人口將超過4億，占全國總人口的28％，即每4個人中就有一位老年人。借鑒西方社會的房地產發展軌跡，諸多中國開發商開始關注這個無限廣闊的未來市場。誰也不會否認，中國的人口紅利正在向老齡市場轉移。但是，養老地產作為地產發展的高端、精細化產品，絕不像中國商品房市場剛起步時搞“歐陸風情”抑或“地中海風格”那般可以快速上馬、即刻得道。中國養老地產正如革命時代前程遠大、天賦異稟的年輕人，雖每個人都看好他的未來，但他仍需發奮努力才能撇去籠罩在前途上的陰霾和束縛。
    如同社會革命一樣，養老地產首先要破局的是傳統文化和消費觀。有著“孝義”思想積淀的中國傳統文化背景下，天倫之樂的重要標準就是三代同堂的生活方式。況且，中國人尤重家庭觀念，絕大多數老人仍首選居家養老，同家人分離并且具有集體生活意味的養老院往往只是退而求其次的選擇。
    從純商業操作層面看，養老地產亟待求解的還有“最適宜養老地產發展的商業模式以及產業鏈”這一問題。事實上，也正是困惑于此，才致使早就動心的萬科等大型地產商遲遲未能“入市”。
    目前，養老地產主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項目長期經營；開發商推出的養老地產項目，以頤和地產為例，其采取在項目開發過程中配建針對老人的住宅，并計劃未來在全國20多個項目中，都設置針對老人群體的產品；而北京太陽城公司則打出了全項目的養老地產牌。
    當然，不管哪一種產品形態，可持續發展的商業模式才是作為商業機構的開發企業所關注的。國內開發商在養老地產的盈利模式方面也多種形式并存：“長期持有”、“出售”和“出售與持有相結合”。
    相對而言，“持有+銷售”模式更適合實際需求，也為西方發達國家所普遍采用，而這一模式也更加考驗企業自身經營能力。
    養老地產要求將地產產品與老年人所享受的社會福利相結合，這就決定了此類項目租售方式將比普通住宅更為復雜；另一方面，一般房地產項目都是通過住宅產品銷售來獲取利潤，物業服務僅占利潤的很少部分，但養老地產的盈利模式卻需要產品銷售和物業服務兩方面并重。可以看出，養老地產是一項長期而艱巨的工程，其盈利模式對投資方是很大考驗。所以，中國養老地產的另外一項重要“革命任務”，就是相關服務產業鏈的建造。如果將養老地產單純理解為蓋房子，其空間其實很有限；養老地產真正的利潤增長點，恰恰潛伏在“養老”整條產業鏈之中。
    國內來看，在養老產業鏈的打造上，親和源老年公寓和杭州的金色年華老年社區屬于較成功的典型。在親和源社區內配置有專業的護理醫院和頤養院，功能齊全的健康會所、配餐中心、老年大學、圖書館、文體活動室、咖啡廳，標準的門球場、迷你高爾夫等。也有的老年社區開發商并不是在延伸養老地產的產業鏈，而是將養老跟其他產業結合在一起，制造一個新的產業鏈，北京昌平的泰生祥和，就是在養老地產基礎上結合養生餐飲產業，實行互動。
    另外，也有些開發商加強養老方面的服務，卻并非想要經營純粹的養老社區，而是為項目增加附加值，制造銷售賣點。比如綠城近兩年提出了“綠城園區服務體系”，其中很重要兩點就是針對老人、孩子的服務。
    由上我們基本可以斷言，“養老地產”是否獲得良性發展，關鍵在于產業鏈的打造。所以就有專家認為，事實上有三類企業最適合進行養老地產的開發：一類是醫療機構；第二類是保險公司，修訂后的保險法確認了保險資金可以進行不動產開發，但必須是持有型的商業地產，這就包括養老地產；第三類則是具有商業地產經營經驗的開發企業，養老地產從本質來說靠近商業地產。
    雖然中國養老地產面臨如此之多的開創性的艱巨命題，但我們都清楚，這場革命似乎是遲早要來的。設想下本世紀中葉年輕人的負擔就會明白，唯有適合中國國情的養老地產才能真正稱得上“居住改變中國”，它不僅改變部分人的居住形態，甚至可能改變許多國人的生活方式、家庭觀、倫理觀。所以，在這種開創性的工作緩步啟動之前，看清它身上的枷鎖也是非常必要的，這就是我們要說的“三座大山”。
    可能不意外，養老地產的第一個難題就是政策空窗。所謂養老地產，是依據老年人的特點和需求設計，建造的專供老年人居住的住宅。而要達到這一需求，就必須考慮到很多細節問題，比如項目中有慢速醫用擔架梯、無障礙環回通道、風雨連廊、緊急報警按鈕、扶手等設施。工程量比普通公寓要大得多，而且老年住宅還需要設置老年大學、護理中心、休閑商業中心等配套，前期的投入至少要比普通住宅高50%以上。而在項目建成后，還有各種設施的運行與社區服務的展開，其運行成本也遠遠高于一般住宅。
    它巨大的投入和緩慢的收益，使得其發展需要依靠國家配套政策的大力支持。因此有不少專家稱，養老地產本質上類似于保障性住房。而目前，國家對于建設養老機構確有一些優惠政策，前提是必須將養老作為一項非盈利事業來操作，而房子只要拿來賣，政府就會認為屬于房地產“暴利”領域，無法給予支持。
    第二個難題，養老地產所需要的資金也很難得到國內銀行及金融市場的支持。銀行對房地產現有的估值體系與養老地產還存在距離。
    最后一個大難題，也是養老住宅開發面臨的瓶頸之一，就是土地的獲取方式。建立一個養老社區，往往需要整片的巨幅土地，這在很多城市根本毫無可能。此外，土地性質也是一個關卡。帶有一定社會福利性的養老地產用地是屬于經營性的還是非經營性的，是應該通過協議轉讓還是招拍掛，這些政策在地方并沒有得到細化落實。
    面朝大海，春暖花開，固然我們都期待自己的老年居所會是這樣一棟別墅，但實際上，我們中的大多數人最現實的歸宿卻仰仗于養老地產先行者們的探索和突破。養老地產闊步前行，不僅是地產商們在期待。

（陳廳，地產從業人士，地產評論家）

    衰老，是我們每個人在人生階段中都必然面對的。小時候，我們眼里爺爺奶奶是老人；待長大，不知不覺中父母也變成了老人；而當年華逝去，我們自己也終會成為老人。人生在世，生老病死，老年只是生命的一個必經階段，而對待衰老的態度背后，卻體現的是一種生活的價值觀。
    中國人講究孝道，作為子女要對父母盡孝直至養老送終，所謂養兒防老，如果有為人父母的對孩子不好，圍觀者嘴邊上的話就是：看你老了誰養活你。如此一來，父母撫養子女，在某種程度上就成了養老的一種投資，這種說法可能過于不近人情，但在中國的傳統文化中，孝道的確是一種近乎宗教情懷的倫理道德觀。中國素有“以孝治天下”歷史，在明朝，一個官員對父母是否盡孝直接關乎一生的仕途；孟子有言，“事孰為大，事親為大”；而在《二十四孝》中，這種極端教義式的文本，更是以不近人情的方式要求著子女不惜一切代價滿足父母的要求。
    在中國的傳統家庭觀念中，子女要“事親為大”，而父母在撫養孩子的時候更要傾盡所能，來讓子女擁有物質財富和社會地位，所以當中國的房價非年輕人所能承受時，很多家庭都在用兩代人的積蓄來買一套房子。當父母們感到自己能起到的作用越來越少時，他們常常感嘆“老了，不中用了”，他們還常常因為自己給子女帶來的負擔和麻煩感到愧疚，當他們的生命還在延續，僅僅因為對子女來說沒有實際物質上的幫助，就認為自己的生命已經失去了意義。
    所以，且不說養兒防老是一種投資，單就我們中國人的家庭觀念來講，處處體現的更是一種相互依附的關系。在李安的《推手》中，當郎雄飾演的父親不遠萬里投奔在美國安家的兒子時，和美國兒媳婦之間的沖突都是東西方文化上的種種不同，而家庭觀則是文化沖突的根源——美國兒媳婦首先不習慣的，就是成家以后的兒子為什么要和父親常年住在一起。美國人眼中的家庭構成即一對夫婦和他們未成年的孩子，而中國人則把四世同堂視為家庭幸福的圖騰。李安成長在臺灣傳統式的中國家庭，后來求學美國，經歷了東西方文化的熏陶并能游刃自如，他的第一部電影長片，也是他“父親三部曲”的首部，便是放在了異國文化的背景之下，這其中顯然有他自身經歷的映射。
    小津安二郎，另一個享譽國際的東方導演，在他細膩而平靜地拍攝日本普通人的生活的時候，總是掩飾不住對老人的悲觀和憐憫，所以他的很多電影都在表達人到老年孤苦伶仃的情形。在他平行的攝影角度中，榻榻米上的老人總是對老年無所依有著深深的恐懼和無奈，《東京物語》中，夫妻兩人在兒子和女兒那里總是覺得沒有歸宿，找不到他們想要的那種溫馨康樂的晚年向往；而《秋刀魚之味》，則以一種夸張的形式，表現了曾經是二戰海軍的老父親對女兒的依賴——為了讓女兒多陪伴自己一段時間，他甚至都不想讓女兒出嫁。而小津安二郎自己則出于對家庭生活盡頭的恐懼，一生未婚。這都是典型的東方思維，在中國，解決這個問題的方式便是局限于以“孝道”為綱的家庭教育，而單純以“孝”來培養和維系兩代人關系最悲涼的結局，便是兩代人的依附關系最終成為感情的枷鎖。
    《推手》中的老父親選擇了獨立生活，兒子一家隔一段時間會來看望他。其實，這種晚年是較為符合美國老人的生活方式的，美國文化中多追求獨立與自由的精神，在尋常百姓的平凡人生中也皆有體現。1998年6月美國亞特蘭大一位小學退休老師的去世使得當地媒體爭相報道，其因不是老人家為教育做出了多大貢獻，而是因為她對逝去生命的坦然和從容。這位住在亞特蘭大郊區考伯縣的派思女士活到90多歲，她一生默默無聞省吃儉用，卻在近40年的時間里，從自己的工資和退休金中拿出50多萬美元捐助給教堂和教會學生。從1997年冬天起，她的身體狀況開始走下坡路，那時她便著手籌劃起自己的葬禮，以至于當日自己的穿戴用度她都一一交代，對各項費用安排事無巨細。她一生沒有結婚，出葬時她的學生為她送行，葬禮結束后每個學生拿到75美元，這是派思女士生前安排好的，作為他們誤工一天的補償費。這就是美國人追求獨立的一種強烈體現，美國人老了不會跟子女生活，不是因為代溝，而是因為父母和子女之間是雖有血緣關系但彼此獨立的個體，他們要求經濟獨立，精神上也是獨立的，老人應該有屬于自己的生活，就像是自己年輕生活的延續。他們保持著自己的各種興趣和愛好，駕車出游、做義工、攝影、打高爾夫球，等等。
    在中國，很多老人下象棋、打麻將、練太極、唱京劇，所謂安享晚年，一定要以一種消遣的方式來享受生活，并且最好是建立在子孫滿堂、兒女富足等基礎之上，中國的老人是很少經濟獨立的。
    東方人好像一直在尋求一種生活的寄托和保障，步入晚年生命也幾乎到了一種靜止的狀態，個體逐漸喪失了自身的意義。中國人也有“老驥伏櫪，志在千里”的佳話，但這看上去更像非凡卓越之人才能有的雄心和抱負，尋常人所謂的尊老敬老，無非是讓老去的長輩們安靜地度過殘生而已，更多生命的意義被忽略了。
    擅長在極端黑暗和暴力中表達人性困惑的導演大衛·林奇曾有一部樸實無華的電影，名叫《史崔特先生的故事》。片中年邁體衰的史崔特老人開著割草機在如畫的田間行駛的畫面讓人難以忘懷，這個老人驅車數百里，就是為了去找自己的哥哥去化解十年前的芥蒂，而在一路上的見聞則讓他的晚年之旅充滿了樂趣，故事的最后，老兄弟倆在星空下和好如初，更是讓人感嘆晚年生活的意義。
    生命本就是一段經歷，不管是童年、壯年抑或是晚年，每一個階段它都只能屬于自己，所以史崔特老人在他最后的一段長途旅程中，體會到了來自內心的快樂，這種快樂與兒孫滿堂的祥和圓滿相比，更純粹而自我。生命是一種經歷，而不是一種關系，那種建立在親緣或者其他關系上的依附感，會束縛自我的意義。如何對待老人，是中國社會面臨的嚴峻問題，此時我們中國的老齡人口都能抵得上整個美國的人口。而仔細分析后你會發現，看待老人問題的背后其實是一個社會價值觀，這種價值觀不僅與如何對待老人有關，更與如何對待生命有關。
社會福利保障制度的建設，其實也是對老人經濟和精神上能夠獨立生活的保障。我們對制度的早日完備抱有希望，但對改變當下老年人的人生態度不做奢望，其實如果從現在開始理解人生和生活的真諦，知道生命的最終意義所在，或許老去的那天，我們就不怕老無所依。因為，生命屬于我們自己，何必所依？

（馬大三，網站編輯，特約撰搞）

    這個世界就是這樣，對一些人而言，衰老的只是身體，思想依舊銳利。而更令人艷羨的是，他們中還有一些人熱愛運動、珍愛生活，顯得意氣風發，比年輕人更富有活力。
    或許，因為他們，我們會覺得皺紋并不是可怕的，你看曾經初生牛犢的比爾·蓋茨，那個天才青年，如今皺紋也爬上他的眼角，可他仍在思考慈善帶給人類幸福的可能；還有松下幸之助，他在晚年的時候依然完成了人生的轉型，從企業家到社會革命家。
    過去，月刊關注或采訪了一些和建業有關的重要人士，他們身上有著上述的特征。從這個意義上，寫寫他們比談論那些浮夸的年輕人更令人期待。

廖文良

    已過六旬的嘉德置地總裁廖文良，可愛的老年斑似乎也遮掩不了他的意氣風發。他渾身上下充滿了進取與斗志。
    他做事始終堅持不懈，并認為這種稟賦就是天才的化身。他堅持給員工寫電郵，久而久之，他的商業思想和觀點就結集成書了。他堅持每日跑步，不僅沒有小肚腩，還有助于在這個時段思考最棘手的工作問題。他大聲呼喚年輕人：“打起精神吧，現在就開始運動！”
    最可貴的是，他的觀念總能保持新鮮。
    他直言不諱告訴員工，要省卻繁文縟節，不可使嘉德置地予人一種官僚機構的形象。他總鼓勵員工擁有好點子和創意，他也經常從凡人小事得到啟發，并以一種熱情的精神去學習。
    笑容會令人年輕。據說廖文良先生遇到開心的事情，笑起來會特別開心和享受。董事會辦公室行政外聯部經理趙麗茗回憶說，似乎不常看到國內的企業家能夠將工作和休閑如此厘清，在非工作狀態下擁有這樣孩子般純真、放松的笑容。
   說話令人覺得微風拂面亦令人感到年輕。廖文良先生在少林寺見到釋永信大師時，他用中文說出了一段令人記憶猶新的話：“永信大師，見到您是所有新加坡男人的夢想。能跟中國最有影響力的方丈見面，回到新加坡后，所有人都會嫉妒我的。”

方風雷

   經驗豐富、為人風趣、渾身動力、熱愛生命，這大概就是我們敬仰的長者的狀態，這種狀態，被我們稱為另一種意義上的年輕。
    被譽為“中國投資之父”的方風雷，見過的人都認為其“智商過人，情商過人，精力旺盛”，連老胡在接受《中國企業家》采訪時，都禁不住感嘆：“方總這種狀態還會持續很長時間。他的這種創造力、創造能量、影響力，至少十幾年沒有什么問題，我看可以到70歲。他做的這些事，越老積攢的勁越大，他在資本圈里的影響越老越值錢。”
    葉檀在《金融市場中的現代胡雪巖》中，對他并非一介布衣的背景隱諱猜疑中，仍然流露出她的敬佩之意：方風雷具有極敏銳的嗅覺，總能早于市場數年準確判斷市場下一步的熱點，幸運的是，他的準確判斷由于與改革呼吸相通，總能找到用武之地，并能迅速成為現實投資案例。
  “敏銳”這個詞，簡直就是年輕狀態的專利！
    方風雷最熱愛的運動，一是網球，另外是高爾夫，同時他也喜歡游泳。“既熱愛工作又熱愛生活”，在工作之余，方風雷的周末幾乎都在運動中度過。這些運動讓他保持了充沛的精力，以應付工作中更大的挑戰，同時也通過此結交了很多同道的朋友。
    在做項目的時候，他能夠和年輕人一同通宵達旦地熬夜。在車上、飛機上，他總能抓緊時間休息，隨時投入工作，進入到忘我的工作狀態。對他而言，工作即享受，他從不認為自己老，反而時刻保持敏銳和向上的狀態。

馮侖

    他本來就年輕。《風馬牛》新書中，編輯將少年馮侖的日記也摘編在書中。轉眼間，風華正茂、懷抱天下的青年才子，已折騰半生。
    在《野蠻生長》中，我們感受到的是一個壯年企業家的思考，思考格局既宏大亦微觀，思維超級流暢。思如泉涌，滔滔不絕，令人贊嘆。
再看他的企業，在遍地金錢的京城，他卻將一部分業務放在了美國，還選擇了一個在我們看來有意思的行當；他還在北京住宅開發之外，選擇了一個定制住宅這樣的非主流的商業模式。
    “十年一覺北京夢”，回頭十年間，很多人發現，市場好得幾乎不給人創新的機會。
    但是思考使人年輕，也是我們欽佩馮侖的原因所在。
    他的年輕還表現在他的語言體系中，他喜歡用兩性關系來做比喻，當然這樣的確很貼切，也令人記憶更加長久。

    對于升職無望年歲虛長的我來說，退休的想象如同年少時想象的四個現代化，既真切又夢幻，既振奮又溫和——仿佛只待時間一到，我就可以周游列國，可以采菊東籬下，可以晨起太極午后潑墨夜間品茗讀書……我等患有“退休妄想癥”的人不在少數，常聽有人說，“退休后，我要搬到農家小院，租畝地，種菜養雞”；“退休后，我要種花釣魚優哉度日”；“退休后我要讀老年大學，學畫畫彈鋼琴”；“退休后我要去旅游，學攝影寫回憶錄”……
    大前研一勸誡我等停止烏托邦式退休意淫，他說：“如果有以后想做的事，就請現在去做！”“現在覺得快樂的事，上了年紀以后，不一定覺得快樂。”“現在就做覺得快樂的事，才能學會年老也覺得快樂的方法，退休后就能成為真正的玩家，快樂地生活。”大前研一說得很在理，可是，我不喜歡，生活中缺了望梅止渴、畫餅充饑式生理致幻，在工作中受氣受挫就沒了盼頭——巴爾扎克只吃得起干面包，他在閣樓的桌子上用粉筆畫了很多的盤子，然后在盤子里寫上最愛吃的菜品，仿佛在干面包里能嘗出最奢侈的美味。我沒有大前研一的能力，喜歡就去做辦不到，我的退休與當下的關系，像歌里唱的：“我想去桂林呀我想去桂林，可是有時間的時候我卻沒有錢；我想去桂林呀我想去桂林，可是有了錢的時候我卻沒時間。”
    若錢不成問題，美好退休計劃實施的最大障礙就是健康。以色列前總理沙龍的退休計劃是：“回農場打理牛群，騎馬，擠羊奶，開拖拉機在田里干活。”如此完美的退休計劃沙龍總理是無法兌現了，2006年中風后他就不曾醒過來。陳丹青描述老的過程：“就是這是你的眼睛，明明看著挺好，忽然就不行了，而且你知道再也回不去了。”“老年不可怕，可怕的是它不斷剝奪的一個過程。”
    被剝奪是不可逆的，用什么來平衡哩？找了好久，終于在彼得·梅爾的書里找到了“法國方式”以房養老。彼得·梅爾解釋這種操作方式是：“用遠遠低于市場價的價錢賣掉房子，但是你自身也成了其中的一個部分，有權將你的余生隨心所欲地安置在這里。”在普羅旺斯有個生于1875年的老太太，90歲時她決定將自己的房子以養老金的方式賣給當地的一個律師，當時這律師四十出頭，興高采烈以為天上掉餡餅了。老太太一直活得很好：“她用橄欖油護理肌膚，每周吃一公斤巧克力，100歲時還騎自行車，117歲戒了煙。活到了122歲。”可憐的律師，在她去世的前一年就死掉了。
    假使我能提前將房子套現，并被允許無償地住到死后才交付買家，我堅信我也能活潑健康活過保險精算師的預估，這就是人們常說的“人活一口氣”，“老有所依”！想到這個，我忍不住要唱，“最美不過夕陽紅，溫馨又從容”。

（凌曉棠，特約撰稿人）

    經常參加派對的人，可能都有這種經驗，每個有派對的晚上，我們通常都會有兩個派對。
    第一個派對，貌似派對，對我們來說，卻不是真正的派對，它嚴肅、拘謹，甚至麻煩、勞累，但這個派對，卻常常引發另一個派對——在人群中，我們看到了一兩張親切的面孔，微笑于是成為我們的密語，“完了之后去哪”是我們心照不宣的約定。某次盛大的冷餐會還沒結束，我們已經心照不宣地在山下碰頭，迅速擁進附近那家狹小破爛的烤肉店，在那里歡樂到凌晨；某次正襟危坐的研討會之后，我們唱著歌去爬山，在山頂吹風，整個銀河在頭頂。
    英文中管這叫afterparty，辭典上的釋義是“A party held after another event, esp. a concert or another party ”，有人將它譯作“余興派對”、“謝幕派對”，都有闌珊之意，似乎，它只是尾巴，是余韻，是挽留，是不忍退場來得太早而生發出的聚會。其實，余興派對，才是真正的派對。是我們興之所至，情念所歸。因著它的存在，前面那過于宏大和煌然的一切，都成了引子乃至鋪墊。
    我理想中的老年生活，就應當是“余興派對”式的生活，在度過人生堅韌、煎熬的部分之后，把余生當作真正的新生活。就像電影《天衣無縫》，女主人公是20世紀50年代的職業女性，作為倫敦鉆石公司的職員，她為工作付出一切，卻在爭斗中敗下陣來，被棄如敝履，她索性精心設計，偷盜了一大批鉆石，躲過所有的盤查，開始了新生活，并慨然宣稱：“我的人生這才開始。”是的，屬于她的“余興節目”就此開始，她暢游世界、男歡女愛、建立家庭、沉積記憶，為此，她開出一張又一張支票，并將那筆“不義之財”全部花光。她的人生，在醒悟之后才開始，“興”的部分，所以比較長。
    這種理想的老年生活，經常發生在電影里，電影中的老年人，多半具備現實中的老年人不具備的生活藝術，以老年人為主人公的電影，則熱衷于探討，如何把老年生活過成一場“余興派對”。
    去做那些沒做過、沒來及做的事。比如電影《遺愿清單》。主人公愛德華·科爾是一家健康醫療機構的CEO，但最后卻成了自己公司的病人，他的室友卡特·錢伯斯，是一個機修工，一生被勞役所困，他有一個小本子，是他的“遺愿清單”，寫滿了他未曾實現的愿望，愛德華·科爾偶然間看到了這個本子，他于是決定，幫助卡特也幫助自己，去做清單上的那些事，他們旅游、狩獵、參加極限運動、和美女徹夜狂歡。生活在他們這里重新被激活，他們發現，應當做而還沒做的事情，還有很多。這被視為余興的時光，反而無比濃縮，比以往的時光更有密度。
    去細細體味那些被忽略的或者未及品味的感情。比如電影《東京塔》。主人公雅也很小的時候，父親和母親就離婚了，他跟隨母親在一起生活，母親在小料理屋幫忙，將他拉扯大。這種環境下長大的雅也，成長來得很晚，在懵懵懂懂中上了大學、離開母親在東京奮斗，生活目標并不明確，但他總算醒悟，努力找到自己的方向，最終成為插圖畫家、專欄作家，還做廣播節目，還清債務，把母親接到了東京一起生活。從前因為生活的艱難荒廢過的人倫之情，現在終于可以慢慢找回，慢慢體味，這簡直是《油麻菜籽》那首歌中唱過的一種情形：“你從那些艱苦的日子走來，是怎樣莫可奈何的忍耐。而從前未曾給我的愛和關懷，今天在你帶淚的笑里找來。就算我的命運好像那油麻菜，但是我知道了怎樣去愛。”
    再比如《金色池塘》，患上心臟病和老年癡呆癥的諾曼，和妻子重返金色池塘邊的故居，和女兒和孫子度過一個夏天，他們有了充足的時間和心情，去打量對方，去表述自己——那個在充滿擠壓的生活中只能以扭曲的方式表達的自己。他們于是得到人生真正的大團圓。
    去和志同道合者聚在一起，建立一個小小的桃花源，去面對真實的自我。比如日本電影《彩虹老人院》，主人公是男同志，曾經開過同志酒吧，后來因為種種原因關閉了酒吧，靠老主顧的捐贈，在偏僻的海邊開辦起一家“彩虹老人院”，老人院的住客，都是老年男同志。在那里，他們不必掩飾自己，不必偽裝，穿自己愛穿的衣服，用生機勃勃的情欲游戲，給自己提氣，為日子充填內容。
    去借助別人的生命體驗，讓生命繁密，讓時光增值。比如電影《蝴蝶》。老年生活里常見的那些不愉快感覺：孤獨、抑郁、被忽略感，常常來自老年人社交生活的停滯。而理想的老年生活，必要條件之一，就是讓社交繼續。《蝴蝶》中的主人公，喜歡搜集蝴蝶標本，8歲女孩麗莎闖入他的生活后，則讓他的生活多了色彩，他們一起爬山、遠足，一起去捕捉名叫“伊莎貝拉”的蝴蝶。而《我們倆》中的老人，則通過出租房子，給生活增添了新成員；《心的方向》中的施密特，在退休后，發現駕車周游全國也好，和女兒女婿溝通也好，都不能使他的生活更起勁些，他于是通過電視臺資助了一位坦桑尼亞的孤兒，一潭死水一樣的生活，又被攪活了。
    這種將人生當作“余興派對”來經營的老年人，不只是出現在電影中。我的一位女性長輩，是這種生活的積極實踐者。她曾是財務人員，從最基層的財務做起，而當年，查一次賬，要在寒冬臘月里，乘著毫無遮攔的卡車，在縣城和鄉村奔波上半個月，后來她成為財務科長，又奮斗到重要的位置上，最后卻因卷入政治斗爭，不得不提前退休，旁人看她，大概都帶著幸災樂禍的心思。但她早早趁海南地產低潮時期，在那里買了房子，從此和在那邊經營農莊的家人生活在了一起，每天去海邊撈蝦、撿貝殼，農莊里的楊桃收獲的時候，全家人一起勞動，她這樣概括自己的前半生：“全都是為不重要的事情努力。”
    也有負氣的成分吧，但多數時候，我們的努力，常常是為他人做嫁，努力的結果，不過是“故事這才開始”，而不是“我的故事這才開始”，那些事不是不重要的，只是對自己并不重要。
    從前在單位，寫文件的時候，最常用的開頭是“為了……”，“為了”后面，是鏗鏘的、輝煌的一切，我們已經習慣了這種思維，習慣于為那些“為了……”發展酒量，錘煉陰謀術，培育人生的雕蟲小技，唯獨忽略了自己。
    也許這是人生必經之路，但我們內心深處，總要給自己留個小小的豁口，時刻準備著在未來的某一天說出：“我的故事這才真正開始。”只有留著這個可能性，人生才真正海闊天空。

（韓松落，專欄作家，特約撰稿人）

最近在爭論什么？

    自2003年~2004年農民工短缺現象顯現以來，圍繞中國的人口轉變及隨之而來的對勞動力供給的影響的辯論一直處于聚光燈下。隨后的工資增長被認為是勞動力短缺的有力證據，引起人們擔心：中國已經到達或越過了“劉易斯拐點”，由此，勞動力無限供給的時代將要突然結束了。
    這些擔憂似乎將變成真實的威脅——根據聯合國的預測，人口總扶養比（被扶養人口即兒童和老年人與勞動年齡人口之比）有望在未來幾年觸底，使人們對中國保持主要生產基地這一地位的能力產生嚴重懷疑。此外，工資不斷上漲和人民幣升值預期強烈又是另外的障礙，擠壓了已經微薄的利潤，傷害了中國出口商的國際競爭力。
    事實上，勞動年齡人口增長率急劇下降的預期似乎已經成為未來十年中國經濟增長急劇放緩的最有力的論據之一。
    悲觀情緒是如此廣泛并深植于一些中國觀察者的心中。2010年3月，商務部部長陳德銘樂觀地表示，根據商務部針對勞動力短缺問題的分析，中國仍然可以享受另一個十年的“人口紅利”。相當多的觀察者對此表示懷疑。
    我們的理解是，在中國政府為第十二個五年規劃（2011年~2015年）做準備的過程中，一個關鍵并且有效的設想是，在未來十年，人口因素將繼續對中國有利。

擔憂：逐漸消失的“人口紅利”

    “人口紅利”指的是有生產能力的人口占總人口的比例高，促進經濟發展。當一個國家從最初的農業社會（高生育率和死亡率），發展到較發達的城市社會（低生育率和死亡率），人口紅利就會出現。然而這最終將不可避免地導致人口老齡化，在這期間，由于生育率下降，被撫養的兒童數量下降。
    在人口開始老化之前，少子、多勞動年齡人口和老年人口相對較少的結合，將創造一個人口上“黃金（1328.20,2.60,0.20%）時代”，表現為勞動力供給充足，扶養比低，有利于經濟和人均收入快速增長。
    最后，生育率的不斷下降使勞動力供給增長放緩，而死亡率的下降將導致預期壽命更長和老年人口占總人口比例增長加速。老年人口的增長和勞動力供給的萎縮將拖累人均收入的進一步增長。
   這種暫時的“紅利”與人口轉變共存，并通過豐富的勞動力供應以及生產人口和消費人口之間的有利配比，推動經濟發展。但是，從定義上來說，它在本質上是過渡性質的，由于總人口的增長快于勞動年齡人口的增長，“紅利”將會被耗盡。
    據官方對人口的預測，這正是未來十年將要在中國發生的事情，勞動年齡人口增速將落后于總人口增長的步伐。

現實

    雖然勞動年齡人口的強勁增長通過直接增加勞動力供給有利于經濟增長，但這只是故事的一部分。“數量”對形成龐大的勞動年齡人口和大量的從業人口確實是重要的，但“質量”因素更重要。通過培養，有“質量”的勞動力有利于提高勞動生產率并對經濟增長產生最大影響。
   過去二十年中國的發展可以說明一點：GDP增長率與勞動年齡人口和就業增長率之間存在相當大的差距。特別是，雖然GDP與就業增長有重要的相關性——把范圍縮小——即指上世紀70年代和80年代中國勞動年齡人口的增長，但這種關系自90年代初以來已經被完全打破了。
    從1990年到1993年，GDP增幅從5.7%驟升至14%，但就業增長率從2.1%下降為1.0%；從2000年到2008年，GDP增幅從8.1%提升至11%，但就業增長率從1.1%下降為0.7%。
    與別的國家進行比較更加凸顯中國經濟增長與就業增長之間的明顯脫節。過去十年，中國的強勁增長（平均每年增長10.3%）讓人稱奇，但與亞洲各國相比，其得到就業增長的支撐卻最少。
    中國過去二十年的強勁發展，無疑反映了勞動生產率的快速增長，勞動力供給的數量扮演的是一個更無關緊要的角色。勞動生產率大幅提升的催化劑是中國政府自上世紀80年代初以來進行的深入的體制改革。
    關鍵的問題是，下一個十年，中國有沒有進一步切實提高勞動生產率的空間，或者勞動年齡人口增長不可避免地下滑會否阻礙正在持續當中的強勁的經濟增長。
    目前在一些觀察家中流行的一個觀點是：在從農村地區開始的經濟改革三十年之后，通過將勞動力從低生產力活動轉移到高生產力活動，從而獲得勞動生產率的增長，這種易得型的增長空間將很小。我們不同意這一觀點。
    中國的第一產業和其他產業在勞動生產率方面存在巨大差距，特別是通過勞動力在不同產業之間的轉移，獲得生產力提高的巨大潛力。事實上，與早先的上世紀90年代相比，第一產業與其他產業之間勞動生產率的差距在2000年至2009年這十年間越來越大。
    而且，第一產業仍然在中國的整個就業中占據不成比例的大份額，意味著農村地區的第一產業勞動力剩余。
    展望未來，我們看到中國第一產業勞動生產率增長的巨大可能性，類似當年的日本和韓國。如果這個增長速度在下一個十年保持下去的話，第一產業的就業占比將迅速下降，并持續地將大量的勞動力投向高生產率的生產經營活動。

農村剩余勞動力：如果有，還有多少？

    除了中國是世界上勞動年齡人口最多的國家之一這一事實，其他證據也顯示出另一個現狀，即中國的勞動力市場開始日益變得緊張。一些人認為這一現狀是農村勞動力供應衰竭即將到來的證據，更不要說當今農村人口的老齡化已遠遠快于城市人口。
    不過，一個更精確的數據調查給出了一個相對樂觀的觀點。官方統計數據顯示，截至2008年，農村勞動年齡人口高達5.1億，高于城市的4.62億。農村人口老齡化的速度也只是稍稍快于全國其他地區，而勞動年齡人口依然占農村總人口數的70%以上。
我們估計農村地區至少有8000萬到1億的勞動力可以向其他產業或城市轉移。
    中國絕對有更多的空間實現勞動力的有效配置，盡管2008年實際只需要1.97億的人來進行農業生產，但是事實上卻有2.7億人參與農業活動。為此，確保合適的獎勵措施和必要的基礎設施是相當重要的，這些“硬件”（如交通）和“軟件”（如公共服務）被提供給農村的剩余勞動力，允許他們走出農村，在城市中找到工作。
   危機導致改革，中國當然也不例外。中國政府已在近期開始要求加快城市化的速度，清除農村向城市移民存在的各種障礙。特別引人注目的是，三個重要的政策措施已經在促進城市化這把巨大的保護傘下被提上日程：西部大開發計劃、放松對戶籍管理制度的管制和社會保障性住房計劃。

未來十年

    我們預測，2020年前，勞動力供應將保持充裕：
    （1）城市和農村非農就業人數將在2010年~2020年增長8000萬，雖然其間勞動年齡人口預計將只增長2000萬；
    （2）城市和農村非農就業率之和將從2010年的67%增長至2020年的75%；
    （3）雖然勞動年齡人口的年平均增長率將只有0.22%，但城市和農村非農就業率平均每年將增長1.4%。
    我們設想，未來十年，因勞動力重新配置帶來的城市和農村非農就業率的增長將發生在有效的政策環境幫助下，在城市化持續快速進行的背景之下。
    第六次全國人口普查于今年11月進行，資料的整理和分析應該會在2011年12月之前完成。我們期待人口普查數據會證實一個猜測，那就是部分為了規避“一孩”政策，中國的人口數量被低報了，特別是在出生率和年輕人數量上。因此，我們預計該報告將描繪出一幅比現在廣泛引用的聯合國估算數據更有利的圖景。
    對我們這些中國觀察員來說，它可能會變成一個愉快的“驚喜”，并有助于強化我們的觀點，即在2020年之前，中國的勞動力供給將保持充裕，人口因素將不會成為經濟增長的不利因素。

（王慶，摩根士丹利大中華區首席經濟學家）

    《華爾街》續集《金錢無眠》（Wall Street—Money Doesn’t Sleep）是金融危機的故事，但也有關于中國人的插曲。兩位中國客一男一女：男的是位像官員的商人，也可能是位像商人的官員，有一位妙齡知識美女陪同。男性中國客說口音很重的英語——略帶口音是性感，有如名貴香水淡淡的幽香，口音過重就有沐猴而冠的意思。中國客被刻畫得很貪，不僅要為下一代確保能源，還要為孫子輩確保能源，要確保中國能源一百年的供應。寥寥幾筆勾勒出一個反角臉譜：傲慢、猥瑣，小人得志——基本上是20世紀80年代好萊塢丑化日本人的套路。
其實，美國官員倒是很會作威作福，到了國外也是丟人現眼。薩姆斯還是財政部副部長的時候，訪華時與中國朋友舉行過一次座談會。薩姆斯神氣得不得了，專門有一位妙齡美女伴隨左右，負責傳遞信息和接聽手機。女郎神氣活現，比薩姆斯本人還要神氣，就見她搔首弄姿，左顧右盼，感覺好得不得了。

一、畫面重疊、故事重疊、影片重疊

    《金錢無眠》主要講的還是華爾街的故事，是金融危機的全景故事，是需要一部長篇小說講述的故事，被壓縮到一部兩個小時左右的故事片中過擠。影片畫面重疊，故事也重疊，有如轉動不停的萬花筒，涉及父子關系、母子關系，還有愛情故事，既要講大人物的故事，又要講小人物的故事。《金錢無眠》猶如各類影片的重疊，包括《福爾摩斯》（Holmes）的懸念、《現代啟示錄》（The Apocalypse Now）的世界末日、《基度山伯爵》（Le Comte de Monte Cristo）的恩仇記、《金色池塘》（The Golden Pond）的溫馨，又有《西雅圖之夜》（Sleepless in Seattle）的溫情浪漫。故事太多，導演講得吃力，觀眾看得也吃力。
    如果要拍愛情故事，那么愛情故事必須是主旋律，歷史故事只能是背景，兩者不能平分秋色。如果愛情與歷史故事平分秋色，愛情故事就會被邊緣化，還有喧賓奪主的感覺。《金錢無眠》就有這個問題，華爾街氣場太強，華爾街讓一切真情虛假。李安的《色·戒》就以愛情為主旋律，戰爭再殘酷，也是故事的背景，始終是虛淡的背景。
    藝術家是傷感的，而銀行家是冷血的。《金錢無眠》是資本市場的叢林故事，但背景音樂卻是緩慢憂傷的旋律，有上個世紀六七十年代老歌的意思。想來蘇格蘭作曲家格雷克·阿姆斯壯（Craig Armstrong）也是領會和反映了導演奧爾弗·斯通（Oliver Stone）的意圖。斯通幼年長期由父親單獨照料，父子情深，其執導的電影作品中反復出現父子關系或是類似父子關系的師徒關系，《金錢無眠》也不例外。斯通是想塑造人性化的金融家。扮演男主角杰克（Jake）的凱里·馬里根是喜劇出身，但在《金錢無眠》中一反常態，眼中充滿憂郁，見不到貪婪的目光。但每到陰謀戲暫停，每到角色訴說衷腸的時候，總是節奏上的一種干擾，而且給人很假的感覺。資本市場講溫情比較困難。“斑竹一枝千滴淚，遍地哀鴻遍地血。”在資本市場這個地方，沒有白毛女，也沒有楊白勞，只有惡霸地主黃世仁和其管家穆仁至。在金融絞殺戰中，各大銀行下面的普通工作人員也是幫兇或幫閑。
   斯通早年曾在法國的金融交易所工作過，但拍制《金錢無眠》時仍然虛心求教，遍訪朝野各界相關人士，而且不惜重金聘請專家團隊。據說，斯通為了此片曾經咨詢過二三十位專家。《金錢無眠》原先塑造的壞人是對沖基金經理，后來改成了投資銀行高盛。劇本的金融顧問們說服了斯通：這次金融危機的罪魁禍首是銀行和證券公司，而不是對沖基金的經理們所造成的。
    顧問們劇情把關，臺詞也把關。金融家們喜歡用臟話。片中銀行家們在紐約美聯儲開會時對罵，原先有一句臺詞是：“你這雞巴就愛報復。”但影片顧問們告訴斯通，在政府高官面前說話，銀行老大們還是有所收斂的。于是這句話改成：“你這個雜種就愛報復。”

二、投資銀行坐大

    演員大段念臺詞難度很大，話劇中還有（話劇觀眾比較難心），但電影導演通常不敢安排。反過來說，獨白也最見演員功夫。《巴頓將軍》片頭巴頓將軍的大段獨白被視為經典。道格拉斯扮演的戈登·蓋庫（Gordon Gekko）在《金錢無眠》中有大段獨白，道格拉斯指點江山，激揚文字，仍有其巔峰時的風范。道格拉斯臺詞念得好，但臺詞本身也是警句迭出，像“這個政府比老婆還要可惡”；“父母的骨頭是孩子磨牙的好地方”；還有“打魚人遇到打魚人，那是未見其人，已聞其聲”。獨白還借用了巴菲特的一句名言，“金融衍生產品是大規模殺傷武器”。杠桿債務也被定性為“所有邪惡投機之母”（Leveraged debt—the mother of all evil speculations）。
    《華爾街》一片中主題是貪婪，人物動機也是貪婪。《金錢無眠》中再添一個動機：嫉妒。斯通的金融顧問們為高盛投資銀行家們做了心理分析，其結論是：投資銀行家亂來是出于嫉妒。投資的人自視本領高強，但拿的錢卻沒有對沖基金經理多，心中很是不平，所以大賭、特賭，最后高盛也成了一只變相的對沖基金，資本市場也成了一個賭場，拿整個經濟押寶，拿所有人的安危冷暖押寶。顧問們給的原話是這樣的：“你是丘吉爾·施瓦茨公司[虛擬的]的首席執行官，就說這家公司是高盛的合成吧。立于世界之巔的本來應該是你，但你有一種空虛感，因為那個叫喬的對沖基金經理賺錢比你多，一年賺5億美元，而你只賺7000萬美元。哪你怎么辦？你會犯下極愚蠢的錯誤。”
    就其能量來說，投資銀行遠勝于對沖基金。在資本市場這個叢林中，對沖基金是游擊隊，是特種部隊，神出鬼沒，機動靈活。而高盛這樣的投資銀行是主力部隊，是羅馬軍團，排山倒海，勢不可擋，所過之處，摧枯拉朽，片甲不留。是這樣的。決定戰爭勝負的是主戰場，敵后根據地建立得再多，也難以扭轉乾坤，反倒會犧牲許多武工隊員，甚至還會連累鄉親們。　

三、天才還是天才

    《華爾街》一度引領服裝潮流。金融界從業人員爭相模仿男主角的穿著打扮：吊帶褲、大背頭在華爾街一時走俏。《金錢無眠》中突出的是Armani和Ralph Lauren牌西裝和Etro牌領帶，還有蓋庫在倫敦量身定做西裝的鏡頭。扮演銀行家比較實惠，拍完電影之后，估計西裝行頭就免費歸個人，不像武打或古裝戲，衣服歸了個人也穿不出門。
    《金錢無眠》中導演斯通很是注重細節。比如，銀行家們和政府高官們開會時，桌上就沒有任何文件，一張紙也沒有。據說這也是顧問們的意見：金融界大頭頭們開會，桌上是不會放任何文件的。也是，領導都是大處著眼，繁文縟節自有下面的普通工作人員操辦，而且細節經常是為了迷惑對手、迷惑大眾。別說銀行大頭頭桌上沒有什么文件，大律師的桌上也沒有文件。美國大律師的辦公桌上沒有文件，中國的大律師的辦公桌上也沒有什么文件。
    注重細節是好萊塢的特點，但影片卻難免存在“內在的蒼白”。美國作家詹姆斯·法雷爾（James T. Farrell）在《好萊塢的語言》（The Language of Hollywood）一文中批評過好萊塢，說是：“細節上的追求是不遺余力，場景、服裝等所有表面細節都很到位。細節的到位卻恰好掩飾了人物內在的蒼白。房屋看上去像房屋；街道看上去像街道；人物舉動、說話像人物，但缺乏人性、可信性和動機。”好萊塢也有揭示人性的大片，但《金錢無眠》不是。女主角溫妮（Winnie）太假，英國演員凱利·馬利根（Carey Mulligan）幾乎無戲可演，水平發揮不出來。　
   作為炒作已久的影片，《金錢無眠》有不盡如人意之處，但作為紀實性的影片，仍然是一部看得下去的作品，揭開了華爾街的部分面紗。金融界的面紗不好揭。政界、司法界、學術界、新聞界，大多已經屈服于華爾街。通過海量政治捐款，華爾街搞定了華盛頓的政客。招安教授就更加容易了，資助幾個項目，出點咨詢費，學者們就歡天喜地了。金融寡頭更直接或間接地控制了許多新聞媒體。經過幾代人的努力，華爾街和其他領域中的同盟軍終于搞定了美國最高法院，至少是搞定半壁江山——大法官中半數是親近大公司的共和黨人。只有好萊塢還沒有被華爾街攻陷，盡管兩個山頭有不少相似之處——從編寫劇本和拍攝，到發行和上演，電影很像一個小型規模的公司上市，有時趕得上中等規模的公司上市。好萊塢能夠守住自己的地盤靠的是天才。斯通是個天才。許多中國朋友眼巴巴地想得一個奧斯卡獎，可斯通得獎簡直是信手拈來，好像奧斯卡獎就是他家辦的。斯通本人得過兩次最佳導演獎，其導演的影片共得過8個奧斯卡獎：《野戰排》4個、《出生在7月4日》（Born on the Fourth of July）2個、《華爾街》（Wall Street）1個、《刺殺肯尼迪》（JFK）1個。好萊塢的導演有才、有錢，自己可以籌錢、賺錢，所以可以按照自己的理解來講述資本市場的故事。

（朱偉一，中國社科院法學所兼職教授）

    在融資征程上，建業又邁出了關鍵一步。
    2010年10月，建業地產股份有限公司（832.HK）成功發行3億美元5年期固定收益債券，票息年率12.25%，發行反應熱烈，獲6倍超額認購。
    這一結果，連創兩項紀錄——中國同類評級房地產企業發債額度最大，同類評級票息最低，再次震動資本市場。這一結果，恰逢國內“限貸令”和“限購令”出臺、樓市未來預期更加撲朔迷離之際，令人意外。
    但在建業地產董事局主席胡葆森看來，這并不意外。“這驗證了建業戰略的價值所在，更顯現了一個企業責任與誠信的本質。”10月下旬的一天，剛剛回國的胡葆森略顯疲憊，但自信異常，“兩年來，盡管地產形勢震蕩波動，但我們上市時對資本市場的承諾全部兌現。”
    從2006年引入凱德置地開始，建業在資本市場上的大踏步融資，已經走過四載。借助多元化的融資渠道，四年以來，無論從資產規模還是實力水平，建業均完成了飛速的跨越，更贏得了資本市場的尊重和信賴。
    接連成功融資背后，“建業密碼”何在？

3億美元發債：連創兩項紀錄

    建業此次發債，恰逢國務院地產調控新國五條出臺之際，可謂意外叢生，懸念重重。
    作為一次大規模的融資，建業在今年8月前便已著手了相應準備工作，以接受相關機構的評級調查。8月底，國際評級機構標準普爾（S&P）、穆迪（Moody）展開了對建業的進場調查。他們不僅要看建業的財務報表，更主要的是對建業的省域化戰略進行實地調查，做出獨立客觀的評價。
    兩家評級機構分別調查了建業的幾個地市項目。在此基礎上，每個機構均用一天的時間，和高管團隊進行了認真的面對面溝通，并就他們所感興趣的問題發問。
   建業的成績顯然令人十分滿意。在完成上述翔實的調查工作后，這兩家評級機構對建業的企業級別和發債級別進行了認真而客觀的評級。
但是，就在所有準備工作完成，建業即將于10月8日開始路演之時，9月底，一場出人意料的房地產強勢調控——新國五條出臺。其來勢之猛，令人始料不及。“限貸令”和“限購令”的出世，令國內宏觀調控形勢嚴峻，樓市未來預期更加撲朔迷離。
    這令建業人隱隱約約感到擔心，而且，馬上就是“十一”黃金周了，一旦黃金周銷售業績欠佳，如果在路演時投資者隨口問起建業的黃金周銷售情況，情況難免尷尬。
    發債前夕的這一變局，使得建業精心籌備的發債一時充滿懸念。
    但是，緊接著的消息，則完全打消了所有人的擔心。
    第一個消息來自消費者對建業的支持。在黃金周期間，建業成交套數比去年同期增加了71.8%。短短7天，簽訂購房合同者146套，正式認購123套，兩者共計269套。在地產新政下觀望氛圍濃厚的黃金周，消費者的表現詮釋了“物有所值”的含義。
而緊接著的又一個消息，則使得這次發債提前畫上圓滿句號。
    10月8日，正式路演如期開始。此次發債的建業全球路演團隊自我國香港開始，擬經新加坡、倫敦、紐約、波士頓，于10月15日完成發行定價。但是，在宏觀調控的非常形勢下，投資者對建業地產卻異常看好，認購非常踴躍。
    最終，路演團隊臨時取消了波士頓的行程，于10月13日提前一天定價，原定發行規模2億至3億美元，最終以3億美元高位確定發行規模；原定定價利率區間為12.25%至12.75%，最終以12.25%低位完成定價。同時，此次發行也創下中國同類評級房地產企業發行最大訂單和最低票息兩項紀錄，顯示了資本市場對建業的極大信任。
    公開信息顯示，此次債券發行過程中，眾多國際知名投資基金紛紛認購，亞洲投資者占58%，歐洲投資者占29%，美國投資者占13%。其中，77%的投資人為基金投資者，保險公司占10%，銀行占7%，私人銀行和其他投資者占6%。
    對于剛剛融得的3億美元，胡葆森坦言主要將用于拿地。建業地產的公告，也印證了這一說法。建業地產表示，票據所得款項凈額為2.905億美元，計劃將其中2.5億美元用于新物業項目，3500萬美元則用于償還現有債務，其余用于一般企業用途。而用于新物業項目的2.5億美元將注入建業住宅集團（中國）有限公司，并成為其資本金，其中大部分將用于鄭州等重點市場的土地購置，增加土地儲備。

四載融資路：建業財技發力

    若以建業引入凱德置地作戰略投資者為起點，縱觀四年來建業的融資歷程，類似的大手筆比比皆是。
    2006年10月，凱德置地宣布斥資約6.01億元，入股建業地產29.75％，其后的2007年8月，凱德再次動用5.18億元增持6.39％，使自己的總持股比例升至36.14％，成為建業第二大股東，對于建業的成功上市起到了重要作用。
    2008年6月，建業在香港成功上市，開啟了中西部地區地產企業香港上市的“破冰之旅”，并成功募集12.65億港元資金。
    2008年11月到2009年5月份，這個貨幣政策最寬松的時期，建業獲得了超過10個億人民幣的商業銀行貸款。
    2009年8月，建業地產發布公告稱，向私募股權基金方源資本（Fountain Vest）為首的投資團隊定向發行總價7.65億港元附認股權證的可轉債。
    時隔一年之后，建業再次從資本市場上通過發債斬獲3億美元。
    當前房地產市場的客觀形勢：土地供應方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產基金的強力進入等，都沖擊并改變著固有的房地產開發模式。一些主流房地產商將融資環節提升到了前所未有的高度，現有的金融運作展示了一種行業趨勢：房地產商正面臨角色轉換，即由開發商向投資商、運營管理商轉變。
    而建業的這一角色易位，早已完成。“就建業的融資渠道而言，多元化的特征非常明顯。”建業住宅集團副總裁、財務管理中心總經理胡冰告訴記者，“在境外資本市場，我們以股權和發債融資為主，在國內，以銀行貸款為主，除此之外，信托、期權、合資開發等多種渠道基本都用到了。”
    縱觀四年融資路，胡冰認為，建業這幾年在資本市場上的融資可謂環環相扣，互為貫通，一次比一次輕松。
    凱德置地注資后，由于品牌效應，迅速使建業在資本市場上擁有了良好的形象。
    “新加坡人做事非常嚴謹，而且凱德置地又是亞太區最大的房地產開發企業，不僅助力建業上市，而且幾年來從未減持套現股份，顯示了凱德置地對建業的高度認可和信賴。這無疑會引起一種效仿。甚至有投資者聽說有凱德置地注資，連盡職調查的程序都免了，跟風而至。”一位業內人士透露。
    而登陸資本市場，則是建業發行可轉換債的基礎。可轉換債的發行經歷，則令建業學到了很多具體操作“財技”，直接為本次發行固定收益債奠定了基礎。
    “盡管這次固定收益債數額不低，但實際上建業投入的人力精力并不太多，不足三個月時間即完成了全部發債工作。”胡冰說，“從IPO初期忐忑的兩倍認購，到如今輕松的6倍認購，建業融資之路越來越暢通。”
    在境外資本市場的融資，直接注入建業住宅集團作為資本金，則有效降低了企業負債率，大大提高了建業在國內的融資能力。
    在胡冰看來，在境外資本市場的一次次融資經歷，對建業運營管理的最大提升，在于對計劃的精準把控，而這，也直接促使了戰略的穩定和持續性。“每次融資，都需要告訴投資者在未來幾年怎么花這筆錢，在既定的時間，要盡可能不出現偏差。這就需要精準的計劃性。之前建業在這方面有一定偏差，但近年來，有相關制度和固化的流程做支撐，以及相應的整套權責體系，建業計劃的精準性大大提高。而這，反過來為再次融資提供了便利。”
    源源不斷的資金活水，令建業以迅雷不及掩耳之勢，完成了足夠的土地儲備，也使得這家河南地產的龍頭企業，一次次完成了規模和資本的快速積累，利潤更是數倍增加。
    尤其是從2008年下半年開始，洛陽、周口、商丘、漯河、鶴壁、安陽、濟源、鄭州、駐馬店等地，均出現了建業迅猛拿地的身影，或取得地產公司控制權，或聯合開發，或獨自摘地，粗略統計結果表明，在2008年下半年及2009年一年的時間，建業增加了1000萬平方米的土地庫存。
    建業頻繁拿地不僅說明其省域化戰略正加速向縱深推進，更說明打通資本通道后，其資金運轉更加良性，由此夯實了新一輪發展的堅實基礎。

可持續發展：遠見與戰略的價值

    公開信息顯示，短短四年間，建業從國際資本市場拿回8億美元。近年來，國際金融環境欠佳，融資能力往往成為民營企業尤其是中小型民營企業發展乃至存亡的關鍵。放眼河南，招商引資的成果固然可喜，而如建業這般立足本土又融通海外資本市場的企業也的確是不可多得的“融資榜樣”。而建業的接連融資成功，憑借的不僅僅是一時的“財技”，亦非簡單四載資本市場上成功經驗的復制累加，最為根本者，是一個企業更長久的本質所系。
    關于建業的融資密碼，胡葆森更愿意歸于“最關鍵在于企業本質上，我們愿意做一個好人。”
    老胡口中的企業本質，以及做一個好人的樸素含義，若從狹義理解，在于以誠信充分贏得別人的信賴與認可；若從廣義闡釋，則為擁有可持續發展的遠見和戰略。而這，也成為建業屢屢融資成功的最重要武器。
    以建業的融資主渠道境外資本市場為例，2009年，建業擬發行7.65億港元可轉換債。當消息傳出后，方源資本主動找到建業，令人意外地表示將獨力買下這部分債券。這家私募股權基金在對建業做盡職調查時，甚至財務數據都沒看，僅僅從風險上進行了把控。
    “他們在我們上市前就跟蹤了解過，經過了一年的觀察期后，認為建業質地不錯，具備很好的投資價值，而且建業在資本市場上的誠信也給他們留下了深刻印象。他們甚至認為建業的房子賣得太便宜。”胡冰表示，“資本市場其實也很小，一個好的口碑非常重要。”
    一個引人注目的細節是，2008年，金融危機的沖擊下，剛剛完成上市的建業市場形勢不佳，盡管股票表現并不十分搶眼，但依然遵守承諾給予投資者稅后利潤30%分配和分紅。而且2008年和2009年連續兩年做到了分紅。
    事實上，廣義的可持續戰略，是建業贏得資本市場認可和尊重的真正原因。
    “我們是在資本市場挖了一個渠，但這個渠，建業挖了18年才通，而且活水越流越多。”胡葆森告訴記者。
    “因為借給你錢、買你股份的人，都不是短期行為。他們不僅沒見過你，甚至連河南都沒聽說過，但是憑什么相信你？只有你未來的可持續發展能力。”
    在老胡看來，一個企業的可持續發展能力，源于麥肯錫所稱的“7S”，即結構、制度、風格、員工、技能、戰略、共同的價值觀等七個基本面——這也是一個企業最終比拼的東西。
    一言以蔽之，建業融資之功，更在“詩外”。從上個世紀90年代的“十年還本”千金一諾鑄就誠信，到如今贏得國際資本市場上的尊重和信賴；從大規模拿地儲備彈藥，到琢玉行動提升品質；從向農民學習過冬的智慧，到胡氏經營哲學的風行；從省域化戰略的初步探路，到十多年堅守為建業贏得尊重……從多個方面，建業的“詩外功夫”，可謂趨近完美。
    接連融資成功，不僅為建業未來發展奠定了堅實保障，更驗證了一個地產企業的至真品質與穩健本性。

（萬軍偉，《大河報·大河財富》記者）

    市場正逐漸消化今年樓市調控新政的影響，而在傳統的“金九”時節，各地樓市的成交更是紛紛放量，這讓4月以來的“史上最嚴厲調控”備受質疑。
    9月底，二次調控的出臺，讓漸趨回暖的樓市閃了下腰。
    縱觀調控內容，可以看出管理層的煞費苦心。幾乎每一條都將調控矛頭直指遏制房價、地價上漲的終極目標。相較以往的系列調控措施，這次各地出臺的細則操作性更強，有實戰層面也有心理層面，有保有壓，有收有放。以上海細則為例，可以看出市場供求關系的梳理調節是其最大的亮點。新出臺的上海細則通過限貸、限購等系列政策進一步關緊了需求這個閥門。在巨大的通脹壓力下，短期內市場需求萎縮程度可能沒有想象的大，但在未來這一政策對市場需求的擠出效應將逐步顯現。而在供應方面，調控再次打出組合拳：通過再提土地增值稅的細化征收、進一步強化預售條件以及打擊捂盤惜售、哄抬房價行為等措施擠壓房地產企業的資金鏈條，促使房地產企業短期內加大市場供應、平穩房價。
    可以預期，此次調控將使占開發商總現金流近三分之一的預售資金大打折扣。同時，調控將進一步加大對預售資金監管、土地增值稅的稽查與清算力度。國內常見的融資渠道逐漸收緊，海外融資成本日漸加大，資金鏈日漸趨緊或將是眾多開發商必須面對的一個現實。可能當前各個房企的現金相對寬裕，今年的銷售指標也基本上完成得差不多了，但在政策調控不松反緊的市場環境中，資金鏈考驗仍將存在。而資金鏈的寬松程度直接決定開發商的操盤策略，在可預見的未來，開發商一方面可能會加緊推盤、降低房價，以求快速回籠資金，這也是政府調控的一個目的，希望能在市場上增加供給；但另一方面，開發商也將被迫縮小戰線、減少拿地、延遲開工，以求減少資金的流出，最終帶來的是商品房有效供給的減少。
    開發商在10月是沉默的。
    但他們也在等待市場的變化而決定自己是否做出變化，這種變化就是讓步。
    就目前而言，調控政策一出，開發商扳手腕的力度在減弱，信心在減弱，因為距離年關的倒計時能給予他們的自信是有限的。所以10月的痛苦觀望和抉擇，已經讓很多原本上市的樓盤在政策剛出的混沌中延后，但年關已定且步步逼近。我們知道，調控政策的目的是為平抑房價，促進房地產業健康平穩發展，從目前頻繁出臺的政策來看，房地產市場的調控著實任重道遠，市場的良性發展或許還需要更多的長效政策。
    二次調控后的樓市未來命運究竟如何？在這里我談談個人觀點：開發商永遠不會挨不住，同樣，也別指望如那些刀筆吏的預言“樓市將腰斬50%”。無論多少政策出臺，都是為了給現在趨于火爆的房地產市場降溫，降到一個合適的熱度。
    目前看來，政府的一系列調控政策：抑制需求、增加供給、限制投機，以至于房貸金融管制，顯然均只是在行政命令里兜圈子。不難發現，跟過去幾年的調控政策相比，今年的房產新政同樣沒有本質的區別，只是又一次在行政手段和信貸手段上的重復，其結果必然也是歷史重演。
    所謂“新政”，對于房地產行業的影響根本難以觸及本質，任何流于形式的調控手段，皆是治標而未治本。之于房地產業而言，其心理影響勢必遠遠大于實際效果，只會階段性地產生行業震蕩。就長期來看，依靠間歇地行使行政命令，企圖達到行業調控的目的，對于我國地產業的根本結構性問題，不過是無稽之談。
    特別是對于剛性消費者而言，未來的兩個月，如果開發商在推新盤過程中有15%左右的折扣，可以考慮入市。我們經常詫異于“前幾天還有折扣，這兩天取消了或者又漲價了”，這并不奇怪，因為開發商制定的全年計劃有一個總額考核，在銷售停滯的情況下，可以適當做出短期的讓步，但后期勢必要通過漲價和取消折扣來做平報表要求或減少報表損失。

    此外，我們必須認清的一點就是，我國房地產行業牽一發而動全身，因其復雜性、敏感性和重要性，政策舉措務必從根本制度層面入手。否則，任何調控永遠只是隔靴搔癢。就短期來看，在國內外高漲的通脹壓力以及全球高企的人民幣升值預期之下，二次調控的攻堅戰或許才剛剛開始。在我國房地產行業是政府支柱產業，其上下游行業多達700多個，所以政府希望看到一個健康、穩定的房地產市場，任何時期的調控都不會讓這個拉動GDP的馬車倒下；其次，就是國內外貨幣政策也是助推房價的一匹黑馬，在國際上有大量閑置熱錢進入地產行業，他們看好中國市場，發展中國家的住房改革市場；再者，加之投資渠道單一性、風險承受等習慣以及通貨膨脹壓力，老百姓有錢還是投資固定資產居多，根據調查我們可以發現，有70%以上的老百姓選擇購買固定資產作為自己財富積累。
    誠然，任何政策都是人制定的，也需要人去執行。短期而言，在國內外高漲的通脹壓力、全球高企的人民幣升值預期下，二次調控的攻堅戰也許剛剛開始。但筆者堅信，伴隨調控的進一步深入，各項政策的疊加效應終將引導市場走向理性回歸之路。

（程寧，《新民晚報》房地產事業部采編部主任助理）

    山至高處人為峰，2010年以來，關注建業人力資源狀況的人都會發現，有更多具備豐厚專業背景和卓越職業精神的高級管理、技術人員加盟建業，這一點可以看作是建業在產品和服務上追求更高工作標準的一個自然而然的結果。
    誠然，高端人才對企業總體專業技能和管理水平的提升效應是不言而喻的，除此之外，更有團隊文化和職場哲學的交融與潛移默化。即使了解不多，許多同事已在集團新任助理總裁文德華身上，感受到濃厚的香港精神和專業主義作風。這樣的感受可能主要源自如下事實，來公司上班伊始，文德華首先做的事情就是去各建成項目調研，并形成了一份259頁的PPT，歷數產品中的瑕疵。
    帶著一份好奇心，本期《建業》對話文德華，自他的職場經歷說起，分享他獨特而富有啟發的工作標準、職業精神、工作習慣……

    《建業》：可否簡單介紹您的職業經歷？相信您的人生一直保持著昂揚的向上軌跡，您上進的動力從何而來？如何評價不同經歷對您人生的影響？

    文德華：我自1988年即開始從事房地產行業，先后供職于香港新鴻基地產、香港嘉華地產子公司銀河娛樂集團、香港嘉里香格里拉集團。參與的項目包括香港420米高IFC國際金融中心綜合體、香港490米高ICC環球貿易廣場綜合體（現時建業地產香港租用的辦公樓）、澳門170萬平方米銀河娛樂博彩度假村、上海靜安區嘉里香格里拉旗艦酒店綜合體、澳門Okura大倉酒店、澳門Galaxy銀河酒店、澳門Banyan Tree悅榕莊酒店、香港IFC Four Seasons四季酒店及四季服務式公寓、香港ICC Ritz Carlton麗斯卡爾頓酒店、香港IFC Mall、香港山頂施勛道8號住宅（全亞洲最貴住宅，港幣65萬1平方米）、香港禮頓山住宅，等等。
現在看來，香港過往的殖民地地位對港人具有非常強的“激勵”作用。在殖民地時代，英國人支配整個上游位置，而港人的空間有限，所以競爭十分激烈，這樣的歷練已把上進變成一種習慣。
求學以及早年工作的經歷從不同程度上都給我非常大的影響。求學時代，我以殖民地子民的身份到宗主國英國去上大學，歐洲大學的“思考式”教育對往后工作中自己的思維方式有重大影響，這種教育的重要特點就是獨立思考和對創新的推崇。之后，我感到非常幸運的是加入了亞洲龍頭開發商——香港新鴻基地產的項目管理團隊，可以講，在這個企業工作的8年，我完整經歷了各種產品形態——住宅、商業、辦公樓、酒店、服務式公寓、綜合體從“面粉”變成“面包”的過程，其間，從設計施工到成本管理等各方面都收獲了豐厚的積淀，這些為日后工作打下重要的基礎。

    《建業》：在本公司同事與您接觸后的第一印象描述中，都認為您非常專業、嚴謹而工作標準也非常高，可否談下對你工作標準和專業能力提升影響較大的人或一段工作經歷。

    文德華：早在2003年的“非典”時期，新鴻基地產已經成為香港的龍頭開發商，當時的市值在一千多億港幣。我們認為自己的標準已經很高了，但后來的一次日本出差，使我感受到了標準之間的差距。記得當時參觀的只是一家在日本排名前十開外的開發商的項目，就已發現他們項目管理的標準比新鴻基更高，這一點使我打破已有認識，也從而重塑了自己判定質量、成本、工期和安全的標準。這個標準可以用三個“P”來詮釋，即Professionalism（專業）、Planning（計劃）和Partnership（團隊精神）。
Professionalism專業：在英國只有專業單位或專業人士才會被冠以Royal Charter（皇家特許）的稱號。作為一個皇家特許測量師并在資本主義自由市場經濟長大的人，我對Professionalism有自己的一番見解，只有5個字——“為自己打工！”你并不是為任何單位或企業打工，而是為爭取成功的職業生涯而努力，認定敵人就是自己。如果憑借這份信念去全程投入工作，熱愛工作，自然會在職業誠信、行為、標準、作品等方面超越別的競爭者。
    Planning計劃：就是要對工作事宜、對自己的職業生涯有長遠的計劃，為自己創造更多的機會。我認為人可以分為三大類，第一類等待機會，第二類錯過機會，第三類自己創造機會。
    Partnership團隊精神：房地產行業的特性決定了與政府、設計單位、施工單位、供應商、領導和同事團隊建立伙伴關系是極具重要性的。

    《建業》：怎么評價您自己的性格特征？這些性格特征與您的事業成功有著怎樣的關聯？

    文德華：講到與事業的關聯性格特征，我覺得自己最突出的一點是富有團隊精神。因房地產開發是涉及多個專業和部門的系統性工作，不是一個人能夠完成的，因此團隊精神很重要。具體而言，項目管理工作中的technical（技術）部分是死的，所以它一定有解決方案，易于管理，但推動團隊去完成工作，也就是大學管理課程所說的motivation（激勵）才是最困難的。

    《建業》：如何評建業目前的整體工程質量水準，我們在此方面亟待改進的環節在哪里？圍繞這些環節，您最近的工作重心是什么？

    文德華：從曾經參與的北京、上海、澳門、香港、新加坡的項目經驗看，我覺得建業在成本指標方面相對來說還是十分出色的，而建業的產品質量也同自身在戰略市場的領先地位是相匹配的。但在河南市場整體城市化水準和經濟發展水平的制約下，我們在很多方面還是和一線城市的優質產品存在差距的。而房地產的經營管理是商業活動，哪里有錢賺哪里就有開發商來是這個運動場的競賽規則，目前，一線開發商進駐二線城市也已成為一種趨勢。那么，為了迎接一線和沿海城市的大型開發商來二線城市運動場競賽，建業要完善、升級Time、Cost、 Quality（工期、成本、質量）的現有框架。
    目前我的工作重心是制訂PASS工程質量方案和草擬Practice Notes（作業指引），下一步將公布如何應用和執行（作業指引）的規定，以及其他有關實施（作業指引）的行政和建議事宜。

    《建業》：職場生涯數十年，您一直堅守的行為準則是什么？有沒有可以與大家分享借鑒的工作習慣？

    文德華：說來簡單，那就是盡可能當天的事當天做完。我其中一個習慣就是把每天要完成的工作和相關議程放到我iPhone4的calendar（日程表）里。有件事情給我留下了深刻的印象，以前在上海處理嘉里香格里拉旗艦綜合體項目時，曾有一天因感冒休假，那天有38個未接電話!但做房地產這個行業就是這個樣子，所以我們必須有這樣的精神，你要當廚師就要接受廚房的溫度。

（采訪：編輯部 整理：黎蘇蒂）

建業地產融入巨額外資助推河南經濟
    ——建業地產（832.HK）成功發行3億美元固定收益債券

    建業地產股份有限公司（832.HK）近日成功發行3億美元5年期固定收益債券，年票息率12.25%，發行得到國際資本市場積極響應，最終獲6倍超額認購。
    本次債券發行前，建業地產獲國際頂級評級機構標準普爾（S&P）BB-/B+評級、穆迪（Moody）Ba3/B1的評級。本次發行全球路演原定于10月8日自香港開始，經新加坡、倫敦、紐約、波士頓，于10月15日完成發行定價。但由于認購踴躍，共有148家投資機構認購，路演團隊主動減少路演時間，于10月13日提前定價，并以3億美元高限確定發行規模；原定定價利率區間為12.25%至12.75%，最終以12.25%低位完成定價。同時，此次發行也創下中國同類評級房地產企業發行最大訂單和最低票息兩項紀錄。
    此次債券認購者中，亞洲投資者占58%，歐洲投資者占29%，美國投資者占13%。其中，基金投資者占77%，保險公司占10%，銀行占7%，私人銀行和其他投資者占6%。專業分析師指出，建業地產此次發行的債券組合非常理想，以歐美投資者為代表的國際一流投資基金所占比重大于其他同類公司。
    此次建業地產籌資所得，將注入建業住宅集團（中國）有限公司，主要用于鄭州等重點市場的土地購置，增加其土地儲備。
   據悉，10月8日建業地產啟動發行路演，正逢國內宏觀調控政策愈加嚴厲之際。由于建業地產上市之后業績穩定，基本面良好，負債比例較低，品牌知名度和美譽度較高，并與國際知名企業凱德置地有著良好的合作，因而獲得了投資人的廣泛認可與青睞。建業地產董事局主席胡葆森表示：“這幾次海外資本市場融資，一次比一次容易。這得益于企業一以貫之的核心價值觀和能夠解決可持續發展問題的省域化發展戰略。”
    2006年~2007年，凱德置地先后兩次共注資約11億元人民幣參股建業地產；2008年6月6日，建業地產成功登陸香港聯交所主板，募得資金13.75億港元；2009年9月，建業地產發行可轉換債籌得1億美元。加上此次募集外資，建業地產在四年內共為河南注入外資約8億美元，不僅為中小企業融資提供了可資借鑒的標本，也為民營企業助推河南經濟建設起到了良好的示范作用。
    目前，隨著“限貸令”和“限購令”的出臺，國內宏觀調控形勢嚴峻，樓市未來預期更加撲朔迷離。在此時刻，建業地產能夠獲得投資人的信賴與支持，更加驗證了建業省域化發展戰略的價值所在。建業此次債券發行成功，將進一步增強公司的資金實力，為公司開發業務的快速發展提供資金支持，公司在河南省尤其是鄭州等重點城市的行業領導地位將進一步得到鞏固。

建業地產再次蟬聯“2010中國中西部房地產公司品牌價值TOP10”第一名
    9月18日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中指院三家研究機構共同組成的中國房地產TOP10研究組，在京發布2010年中國房地產品牌價值研究成果。建業地產以獨有的品牌價值與區域影響力，再次蟬聯“2010中國中西部房地產公司品牌價值TOP10”第一名。

載譽世界，榮耀城邦——鄭州建業·壹號城邦盛大開盤
    10月10日，在經歷了近4個月的辛勤耕耘和千余位客戶的熱切期盼中，鄭州建業·壹號城邦盛大開盤。開盤活動于10日上午8時在中州皇冠假日酒店三號樓中原廳正式舉行，整個活動氛圍緊張、有序，截止下午4時選房結束，當日成交金額約3.2億。出差在外的胡葆森董事長獲知消息后發來短信慰問和鼓勵：“當前形勢下取得如此成績已屬不易，大家辛苦了！尤其是你們敢于挑戰自我、迎難而上的精神，實為難得！我與大家雙線作戰，共同努力！望代我感謝團隊全體將士！”

月滿中秋 共慶團圓
    月滿中秋，共慶團圓。乘著建業“18年·18城　建業在傾聽”活動的契機，建業物業以“中秋團圓月”為主題的九月社區文化活動，也在建業全省社區陸續上演。探望社區空巢老人、拜訪VIP客戶、舉行社區中秋團圓聯歡會等多種形式的中秋主題活動，讓全省社區的建業業主和建業人一起共享中秋、共慶團圓、共同聯歡。

快樂工作 健康生活
    集團工會和人力資源管理中心共同舉辦的建業集團員工羽毛球聯賽于9月1日拉開帷幕。經過2個月的激烈比賽，鄭州公司隊脫穎而出榮獲團體第一名，商丘公司隊榮獲團體第二名，洛陽公司隊摘得季軍獎杯。建業人在賽場上激烈搏殺、毫不相讓，賽場外相互切磋、親如兄弟；而建業人也在鍛煉中強健自己的體魄，在交流中感受快樂。

    六年前，為了尋找什么，我沿著蘭州黃河南岸的濱河路，一路尋找到隱蔽在一面斜坡下面、最適合秘密聚會的一個叫“后門”的酒吧，那里正在展映大衛·林奇的電影，在那里，我見到了韓松落。白白凈凈的謙卑，和一群看起來過從甚密且放蕩不羈的貌似藝術家的舊友接耳甚歡，并伴隨著那種我后來習以為常了的爆笑，仿佛他們私語的炸藥包總是連著一根令人激動不安的導火索，且總有人會一不小心地點燃手中那根迫不及待的火柴，最后綻放出他們心照不宣卻令局外人奇異和不解的詭譎的煙花（他們每個人手里都有一根躍躍欲試的火柴，后來我手里也有了一大把），與大衛·林奇陰郁、詭異并夾帶著黑色幽默風格的電影場景一起形成一種令人窘迫的效果。
    我一直試圖將自己的視野范圍放到最大，將生活圈子縮到最小，但這次，我決定融入一個新的群體，我不清楚這個群體里都是些什么人，只希望著有一些美好的事情發生。我走過去和他握手。他請我到酒吧隔壁的酒店吃飯。客客氣氣說話。隨后幾年的日子里，我們一起出沒在蘭州的各種不太大眾的酒吧，一些演藝展覽場所，一些劇場，一些私人居所，蘭州郊區或黃河邊的茶攤上……我成了他們中的一員，投入到從無聊生活中尋找奇跡并時時期待和創造奇跡的無數個意猶未盡的夜晚，開始了我們的友誼。
    韓松落對生活細微如絲的洞察和心領神悟所積累起來的光束，掃描著他思維想象的所有層面，以至于他能夠勇敢地站在生活的懸崖邊上，練習自己的精神瑜伽，深呼吸，沉思，心緒和智力塞滿腦袋。在那里，紛亂的世態和扭曲變形的人相被光束照亮，一遍遍被他打磨，擦拭，清洗，暴露出事物的原形和人類的真相，并從他自身和其意識中剝離出來，一方面，他達到了孤獨的純粹個人主義的精神整理，一方面他給我們呈現出一個被“心靈的細膩”還原的世態萬象。
    當韓松落近乎瘋狂地把專欄寫到三十多家報刊的時候，我還是急切地表達了作為一個好朋友的擔憂。專欄文字漸漸成了他真正創作的“扮演者”，他失去了一些，也保留了很多，他不同尋常的人生經歷和體悟，他毒辣的眼光和溫存的內心，以及他身心中活躍的智力元素，最終幸運地成了他專欄文字的內容。如果不寫專欄，他可能安靜地坐下來，寫一部很好的小說或者幾部上乘的散文。我花了深秋的一個黃昏加上一個夜晚再加半個白天，看完了《為了報仇看電影》，我最終承認，無論一個人做出怎樣的舉動，用什么方式寫作，每個人還是以個人身份生活在各自的夢想里，生活在眾人之中。有時，閱讀一個自己最熟悉的作家的東西，往往會忽略他其中最重要的東西，即深陷于對其個人的集體熱望和判斷，而不是最私人、最隱秘的個人燃料點亮的某個孤燈相伴的夜晚。
    《為了報仇看電影》在某種意義上，仿佛是為了舉例說明留心觀察世界和體會人生的方式很多，韓松落選取了電影。就像我深入地觀察一棵樹，看到樹里面的陽光，看到樹根下的石頭縫里涌出的血液，看到它被鋒利的剪刀修理后重新發芽，看到斧頭和鋸子，看到一只布滿年輪的規矩的板凳被不斷輪換的屁股坐在下面，看到眺望天空的樹梢已經成為一堆形銷容枯的干柴……幸運的話，我會看到一張白紙，什么也沒有寫，就已經成了一張廢紙……最終我看到自身的命運。韓松落《為了報仇看電影》看到了更多的東西，甚至是一些我們根本不可能看到的東西，我認為有些重要的東西已經被他說出來了。
    “就像弗蘭西斯·法默在精神病院的十一年，在那里，秩序失靈了，法則全然無效。她遭遇的是某種鐵律：先剝奪了你作為正常人的屬性，繼而就可以剝奪你作為人的屬性。”韓松落心有所思地寫下這樣的文字。他自己派給自己一項艱巨的任務：為各色人等和各種事件登記造冊，而盡量使自己抽身而出。

（西北天狼，報刊編輯，作家）

2008年經濟和金融危機動搖人們對自由市場的信心

    從蘇聯1991年解體到雷曼兄弟公司2008年倒閉的這些年間，全球化使全世界的五個主要大國具有了共同利益。在眾人翹首企盼的20年里，全球化似乎預示著各國的生活水平都將提高，世界將更加和平。
    然而，2008年的經濟崩潰改變了國際關系的邏輯。新的經濟形勢促使主要大國接受的全球化雙贏邏輯正在轉變為零和邏輯，也就是一個國家的“得”似乎成為另一個國家的“失”。美國政府和民眾已經開始質疑冷戰后出現的“世界新秩序”是否仍然對美國有利。越來越多的人認為，亞洲崛起意味著美國民眾喪失就業機會，日漸自信的中國對美國的實力構成了挑戰。
    2008年的經濟和金融危機嚴重動搖了人們對自由市場的信心。技術革命不再是萬靈藥，因為技術手段無法解決氣候變化和軍事占領機制等問題。俄羅斯大肆動用武力，2008年8月幾乎打垮了民主的格魯吉亞。“民主和平論”不再具有昔日的說服力。最后，由于美軍在阿富汗和伊拉克陷入困境，加上美國經濟舉步維艱，美國無往不勝的理念大打折扣。
    北京日益自信，美國則越來越悲觀。美國國會呼吁制裁中國“操縱貨幣”行為的聲浪越來越高。中美緊張關系升級只是零和邏輯抬頭的最典型例子。零和邏輯還危及歐盟的未來，歐洲單一貨幣前景蒙上了陰影。
    由于出現了一系列危險的全球政治和經濟問題，新的國際緊張關系和沖突迫在眉睫，如果這些問題得不到解決，可能會導致戰爭、環境災難以及新的經濟災難。

信息來源：英國《金融時報》

全球貨幣戰爭沒有贏家

    從某種角度來講，貨幣戰爭就是現代的貿易戰。現在全球化的好處幾乎被認為是不言自明的，如果說各國不能再明目張膽地用關稅來保護自己，它們仍可以把貨幣作為擋箭牌。幣值被低估，進口商品對國人來說變得較為昂貴，而出口商品對外國人來說則較為便宜。
當前的局面有兩點令人擔憂。首先，幾乎所有的政府都想立刻讓本國貨幣貶值。有些國家有能力這樣做。中國擁有充足的外匯儲備來讓本國貨幣保持疲軟。而美國的做法則是印制美元，通過降低美元利率來強行拉低美元，讓人愈發認為美國會出現通貨膨脹。其他嘗試公開干預的國家則以失敗收場，它們現在正嘗試限制貨幣流入。這正是貨幣戰爭的表現。
    如果各國都想削弱本國貨幣，那么結果就是對法定貨幣的信心降低。這正在推高金價。如果談論貨幣“戰爭”真的有什么意義的話，那么它的意義至少是，在這場戰爭中沒有贏家。

信息來源：英國《金融時報》

留住優秀中國員工

    如何防止頂尖的中國雇員溜走并帶著公司的寶貴信息投奔競爭者是公司面臨的很大挑戰，很多有創造力的西方跨國公司為此想出了一些戰略。
靈活對待雇員的職稱
    一般來說，給予一個員工過高的職稱并不是一個聰明的選擇，因為他們會認為自己的待遇和這個頭銜不相稱。不過有的公司發明出了創新的方法解決這一問題，他們對內實行一套標準化的工資制度，對外則給每個員工一個非常好聽的職稱。例如，一家公司的中國大陸及臺灣地區銷售經理的名片上寫的是“大中華區商業發展總監”，公司為留人可謂用心良苦。

在激勵機制上做長遠打算
    一個理想的白領員工的路徑，應該是畢業、結婚、購房。在最近幾年，購車也成了中國青年的訴求之一。了解這一現象之后，公司便可以專門為此設立激勵機制，比如為某些頂尖員工提供無償的購房或購車貸款，并讓他們五年內償付。如果有人在公司留滿五年，則可以很大的折扣買到想要的房子和車，如果他們未滿五年即離任，則車和房也要一并歸還。

讓土生土長的中國人走上高管位置
    有很多亞太地區跨國集團的高管階層，都由總部派來的外國人或是長年僑居海外的華人擔任，這實際上對公司的本土化來說是不利的。當中國員工看到一個公司的高層中有土生土長的中國人時，他們會更加愿意來到這樣的公司。讓一個頂級員工看到自己晉升的可能性是非常重要的，否則那些胸懷大志的人只會投向你競爭者的懷抱。

信息來源：《今日美國》

人民幣走強使本已拮據的美國消費者花更多錢

    華盛頓對中國扭曲的人民幣匯率政策日漸失望。美國眾議院通過立法，命令商務部對幣值低估國家（換句話說就是中國）的進口商品強行征稅的勢頭正在積聚。
    堅挺的人民幣對美國經濟的總體影響不會像許多美國人所認為的那樣顯著。人民幣走強會使美國商店里的中國商品價格上升，從而使手頭本已拮據的美國消費者支付更多錢。人民幣走強也不會像許多人所希望的那樣，使大量工廠和就業機會重新跨越太平洋，原路返回美國。這是因為，跨國企業可以在太多比美國更廉價的地方開設工廠。生產商可以利用印度、印度尼西亞、孟加拉國以及其他許多地方的低工資優勢。
    中國貨幣政策首先使得中國制造的出口產品較其他新興經濟體的產品更具競爭力。抑制了窮國的出口增長。其次，相對而言，它使得其他發展中經濟體變成不那么具有吸引力的投資目的地。在這兩方面，中國的政策抑制窮國產生就業機會。
    北京不放松人民幣匯率管制的原因是，其他窮國可能偷走中國出口份額和就業機會。真正應該對北京感到憤怒的是孟買貧民窟的居民以及貧困的非洲村民，而非美國國會。
    彼得森國際經濟研究所的貿易專家加里·赫夫鮑爾說，美中緊張局勢可能引發危險的沖突。“美國和中國現在是對手，但不是敵人，可是如果奧巴馬政府用現在的方式推動貿易議程，美國和中國最終會成為敵人。”

信息來源：美國《時代》周刊

中國對教育發展的渴望和理想從不加掩飾

    第一批從外國漂洋過海到中國來留學的研究生，已經住進了北京大學嶄新的留學生樓內。“這里簡直像是賓館一樣。”一名等待開學的外國博士生說，“每個房間內都有獨立的衛生間與純平電視。”而與此同時，在英國教育界仍在爭論如何才能將資金以最佳方案投入到大學中。
    在過去幾年，英國大學在資金短缺的夾縫中生存，可是北京大學的教學及生活設施卻在不斷拔地而起，這座中國學校中的王牌，正展示著新中國的遠大志向。
    嶄新的醫學院、經濟實驗室，一座MBA教學中心和一座英語教學樓，這些只是北京大學數十年計劃的開始，它正在努力與哈佛、耶魯，以及英國牛津、劍橋共同邁進世界級教育機構的行列。而中國對其教育發展的渴望和理想從不加掩飾，他們想在發展教育的同時，締造出一條價值鏈，最終將經濟推向新的制高點。

信息來源：英國《每日電訊報》

⊙  9月30日至10月3日，由鶴壁市房地產業協會和鶴壁日報社共同主辦的“秋季住宅產業文化節”在鶴壁新區新世紀廣場隆重開幕。鶴壁建業森林半島項目一舉榮獲“優秀品牌樓盤”和“優秀品質樓盤”兩個獎項。
⊙  10月8日，集團酒店公司在上街嘉盛酒店舉行了上街雅樂軒酒店開業動員會。
⊙  10月10日，鄭州公司壹號城邦項目成功開盤。
⊙  10月16日~17日，集團人力資源管理中心特聘請國內知名精裝修和工程管理專家袁藝，在集團總部多功能廳進行了《精裝修房整體解決方案》課程培訓。
⊙  10月中旬，建業地產股份有限公司（832.HK）成功發行3億美元5年期固定收益債券，年票息率12.25%，發行得到國際資本市場積極響應，最終獲6倍超額認購。
⊙  10月21日，省會《河南日報》、《鄭州日報》、《鄭州晚報》、《河南商報》、《東方今報》、《經濟視點報》等各大報紙媒體，大河樓市網、新浪樂居河南站、商都房產網、搜房網等網絡媒體，同時發布建業地產在海外成功發行3億美元固定收益債券的信息。
⊙  10月22日，為期一周的本年度第三期新員工培訓班在建業學堂正式開班。
⊙  10月22日，歷時兩個月的建業集團2010年員工羽毛球聯賽團體賽圓滿結束。
⊙  10月25日，集團2010年第五屆營銷精英沙龍在集團總部多功能廳舉行。
⊙  10月26日，胡葆森董事長赴焦作公司視察指導工作。
⊙  10月27日，集團與濮陽市高新區在濮陽迎賓館舉行了隆重的戰略合作簽約儀式。本次戰略協議的主要合作內容由村莊整合項目和新區開發兩部分組成。協議的簽署，標志著建業在探索新農村建設及城中村改造合作模式方面，邁出了新的步伐，并將對濮陽公司土地儲備和未來發展產生深遠影響。
⊙  10月29日，“18年·18城　建業在傾聽”建業集團百日傾聽計劃中的重要組成部分——媒體懇談會，在建業省域化發展戰略第一站濮陽成功舉行。
⊙  10月30日，洛陽公司壹號城邦項目一期成功交房。
⊙  11月3日，胡葆森董事長參加三門峽市2010年秋季房地產項目及公共設施項目洽談會，并發表講話。